Győri Péter:
Javasolt lakásgazdálkodási konstrukció
Előjáróban el kell árulnom, hogy javaslatom eltér a szokásos lakásügyi koncepcióktól.
Egyáltalán nem foglalkozom a jelenlegi lakásrendszer lényegének és részleteinek analízisével, kritikai feldolgozásával és ismertetésével. Úgy gondolom, hogy ez részben más forrásokból megismerhető, részben terjedelme és szerteágazó jellege miatt ettől a javaslattól egyszerűen különtartandó.
Ugyanezek a szempontok vezéreltek, amikor úgy döntöttem, hogy javaslatomhoz semmiféle koncepcionális vagy részletes magyarázatot most nem fűzök.
Úgy gondolom, hogy mind a mögöttes kritikai analízis, mind a javaslat magyarázata nagyrészt így is kiolvasható a konstrukcióból.
Nem véletlen, vagy oda nem figyelés következménye, hogy számtalan szokásos szemponttal, kérdéssel egyáltalán nem lehet találkozni a leírásban. E kérdésekre szándékaim szerint a javasolt konstrukció továbbvezetése, továbbgondolása választ ad.
A konstrukció leírásának szerkezete, belső arányai nem a megoldandó kérdések fontosságát tükrözik vissza, hanem gondolatmenetem logikájának minél érthetőbb megismerhetőségét szolgálják.
A javasolt konstrukció - szándékaim szerint - nem "hosszú távú koncepció", majdani álom, hanem a döntéshozóktól és szakértőktől elvárható - és társadalmilag megkövetelhető - részletes kidolgozást követően reálisan megvalósítható indítvány.
Természetesen vállalom annak felelősségét, hogy gondolataimat mások kritikával illetik, félreértik, vagy félreértelmezik, a maguk érdekeinek megfelelően - a maguk felelősségére - félrehasználják, eredeti összefüggéseiből kiragadják, eredeti szándékaimmal éppen ellentétes célok eléréséhez alkalmazzák.
1989.január
Javaslat
Néhány cél, érték
- A volt állami lakásvagyon valóságos tőketulajdonosok kezébe adása
- Mind a tulajdonosi, mind a fenntartási és finanszírozási oldalon a monopolhelyzetek leépítése
- A szereplők érdekeit kifejező, garanciális döntéshozatali mechanizmusok kialakítása
- Egységes és - a tehervállalástól függően - átjárható bér- és magánlakás-rendszer
- A polgárok számára rugalmasan - a tehervállalástól függően - választható differenciált formák kialakítása
- A differenciált piaci pozíciók megjelenése a terhekben és a támogatásokban
- A polgárok számára áttekinthető, fokozatos átmenet az egyik rendszerből a másikba (idő és lehetőség az alkalmazkodáshoz)
- A máshol bevált eljárások folyamatos adaptálása a hazai előtörténet maximális figyelembe vételével
1.lépés: Tulajdonrendezés
Minden helyi önkormányzatnak meg kell alapítania saját területén - a versenyhelyzet biztosítása érdekében - kettő, vagy több un. Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságot (ha kell, kényszeralapítással).
A Társaságok alapjuttatásként megkapják a terület összes önkormányzati ingatlanvagyonát (telkek, lakóházak, bolthelyiségek stb.).
(Ettől eltérő alvariáns: a Vagyonkezelő Társaságok csak a tulajdonosi jogosítványok egy részét kapják meg induláskor és (a) ez később sem változik, (b) ez szerződés szerint fokozatosan módosul.
Másik alvariáns, hogy az önkormányzat (a) meghatározó, (b) kisebbségi, korlátozott jogosítványokkal rendelkező tulajdonos-társ a Társaságban.
Az alvariánsoknál az a lényegesen eltérő forma is lehetséges, hogy a tulajdon marad az önkormányzat kezében és a Társaságok - ezek már eredeti értelemben nem vagyonkezelők - csupán a fenn-tartásra szerveződnek.)
A Társaságok az indulásnál fiktív piaci mezőben kalkulálnak, úgy, hogy az induláskori alapjuttatás becsült vagyoni értéke körül-belül megegyezzen egymással (egyenlő arányú osztozkodás).
Javasolt variáns: a Társaságok a megalapítás után teljes vagyonukat vagyonjegyek, illetve részvények kibocsátása útján szabadon megvásárolhatóvá teszik, mint ahogy minden ingatlanvagyonuk is szabadon értékesíthető, adható-vehető.
A Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok egymással is versenyeznek, egymás vagyonát megvehetik, mint ahogy bármely jogi vagy természetes személy a Társaság résztulajdonosává, vagy ingatlan-vásárlással önálló ingatlantulajdonossá válhat.
Magánszemélyek (akárcsak jogi személyek) e Társaságokkal kötnek adás-vételi, bérleti stb. szerződéseket ha jelenlegi un. önkormányzati bérlakást bérelnek, illetve szerződhetnek, ha saját tulajdonú lakással, ingatlannal rendelkeznek.
A Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok megalapításával párhuzamosan a helyi önkormányzatok (képviselő testületek) létrehozzák, illetve megszervezik a Helyi Vagyonellenőrzési Bizottságo(ka)t (alvariáns: ezek mellett a polgármesteri hivatalok megszervezik a Helyi Ingatlanvagyon-felügyeleti Hivatalokat).
A Helyi Vagyonellenőrzési Bizottságok tagjai a helyi lakosok érdekeit képviselő - a Társaságoktól és Hivataloktól független - "laikus szakértők" (a Helyi Vagyonfelügyeleti Hivatalokban az önkormányzatnak felelős szakapparátus dolgozói foglalnak helyet).
A Helyi Vagyonellenőrzési Bizottságok nem "egyesületek", hanem a helyi képviseletek által fenntartott, demokratikus szabályok szerint működő érdekegyeztető, érdekképviseleti szervek, melyekbe a jellegzetesen eltérő lakáshelyzetű lakossági csoportok képviselőit a lakók paritásos alapon delegálják«», általában nem többségi, hanem konszenzuális elven hozzák döntéseiket. (Ülései, dokumentumai a lakók, érdekvédelmi egyesületek, szervezetek számára nyilvánosak, a Társaságok, a Hivatal és a saját dokumentumainak a nyilvánosságra hozataláról - a helyi önkormányzat támogatásával - folyamatosan gondoskodik stb.)
A jelenlegi önkormányzati bérlakások tehát induláskor alapjuttatásként "automatikusan" a Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok birtokába kerülnek. A Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságokra vonatkozó gazdasági szabályozóknak kell biztosítaniuk, hogy a Társaságok az általuk birtokolt vagyon értékének megőrzésében, illetve növelésében legyenek érdekeltek, nem a folyó profit nagyságában. (A Társaságok egészében non-profit jellegűek kell legyenek.)
A jelenlegi (a megalapítás után "volt önkormányzati") bérlakások körében a Társaságoknak hosszú távon is szabályozott lakbérrendszerrel kell számolniuk.
A Társaságok, illetve a lakók a szabályozók keretein belül szabadon kötnek egymással szerződést.
2.lépés: Lakbér-kalkuláció, szerződések
Induláskor minden Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaság felbecsüli, hogy az aktuális helyi kvázipiaci viszonyok között kb. mekkora a kapott ingatlanvagyon (telkek, lakások, épületek) folyó fenntartási, karbantartási-javítási költsége.
A szükséges nagyfelújítások, illetve az elmaradt felújításokból következő költségeket elkülönítve kalkulálják. (Ezek az alap-juttatás olyan passzívumai, amelyeket külön rendezni kell.)
Induláskor a Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságoknak a várható folyó költségeiket kell folyó bevételeikkel egyensúlyban tartaniuk (úgy, hogy perspektivikusan vagyonuk akár nőjön is).
(A jelenlegi lakásügyi jogszabályok nagy részének helyét a vállalatokra, szövetkezetekre, társaságokra, földre, polgári és államigazgatási jogokra vonatkozó törvények, illetve egy össze-foglaló jellegű, teljesen megújított Lakáskódex, valamint az alsóbb szintű szabályozások veszik át.)
Alaplakbér
A helyi önkormányzatok szakigazgatási és képviselői szervezetei a közép és felső szintű államigazgatási és képviseleti szervezetek által meghatározott keretfeltételek, keretszabályok szerint kialakítják a finoman differenciált alaplakbéreket.
Az alaplakbérek (%-os csökkentő-növelő tényezős, vagy "pontszám-rendszerű" segédtechnikákkal) differenciálódnak a lakás komfortossága, alapterülete, szobaszáma, lakóterülete, utcai-udvari fekvése, szintbeli helye-lifttel rendelkezés, a lakás, az épület állapota, építési módja-ideje, a környezet infrastruktúrával való ellátottsága (közlekedés, bolt, intézmények), a környezet állapota (zaj, por), és egyéb szempontok szerint.
Induláskor a jelenlegi önkormányzati bérlakásokat a Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok aktuális ("jelenlegi") lakbérükkel veszik át, majd ezt követően a helyi önkormányzatok által kialakított csökkentő-növelő tényezők segítségével meghatározzák összegszerűen a birtokukba került lakások alaplakbéreit.
Az így kialakított, differenciált alaplakbérekből származó teljes bevétel összegének hozzávetőlegesen meg kell egyeznie az ezen lakások fenntartásához, karbantartásához kalkulált költségek összegével.
A Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok lakóépületekre vonatkozó költségkalkulációjának tételesen tartalmaznia kell a lakásokon belül, vagy kívül, a falakon belül, vagy kívül elvégzendő fenn-tartási és javítási feladatok folyó költségeit, a ház üzemeltetésének (víz, csatornadíj, világítás, liftüzemeltetés, gondnoki, takarítói bér, esetleg biztosítás, házadó stb.) költségeit.
(Indulásnál számolni kell azzal, hogy a lakbérátlag alapjául szolgáló költségátlag-kalkuláció fiktív, kvázipiaci viszonyok között történik - még ha átlagos, szabványszerű költségelőírásokon nyugszik is -, ahol a Társaságok a magasabb lakbér-megállapítás érdekében az önköltségek felülkalkulálásában érdekeltek, miközben ennek hatására esetleg a lakók inkább elvállalják e költséges feladatok önerős elvégzését, elvégeztetését, mely csökkenti a Társaságok bevételeit.)
A Helyi Vagyonellenőrzési Bizottság saját szakértőivel részleteiben ellenőrzi a Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok számításait, korrekciós javaslatokat tehet a differenciálást, a költségszámításokat illetően.
A Helyi Vagyonfelügyeleti Hivatal ellenőrzi a kalkulációk, a kialakított alaplakbérek, a kötelezettség-vállalások jogszerűségét.
E fórumok jóváhagyását követően a Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok saját hatáskörükben kihirdetik az új alaplakbéreket, s megkezdik a lakásonkénti konkrét szerződéskötést.
(Ha a kihirdetést megelőzően a Bizottság, a Hivatal és a Társaság nem egyezett meg egymással, akkor a vitás kérdéseket illetően bármely fél bírósághoz fordulhat, annak döntéséig nem lehet kihirdetni az új lakbéreket.)
A konkrét szerződések megkötése épületenként (több épület lakó-inak szövetkezése esetén épületcsoportonként) kollektive, illetve lakásonként egyénileg történik.
A Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok írásban közlik a lakókkal a rájuk (épületükre) vonatkozó elvállalt üzemeltetési feladatokat, ezek előzetes költségkalkulációját és a kialakított alap-lakbéreket.
Aktuális lakbér
A lakók - attól függően, hogy lakáson belüli, vagy kívüli feladatokról van-e szó egyénileg, vagy kollektíven - bármelyik feladat elvégzését, elvégzésének módját, szintjét megoszthatják a Társasággal, elvállalhatják a Társaság helyett, mint ahogy a Társaság is felajánlhat plusz feladatokat az alapüzemeltetésen túl.
- lakáson belüli, kívüli takarítás, szemételszállítás
- " " " kisebb, vagy nagyobb karbantartások
- " " " gyorsjavítások
- " " " kisebb felújítások, komfortosítás
- kapu, kaputelefon, parabola antenna, kábel TV, lift ktg.
- adminisztráció, számlavezetés
- stb.
Az így kialakított - tevékenységekre is kiterjedő - szerződéseknek megfelelően az alaplakbérhez képest alacsonyabb, vagy magasabb összegü aktuális lakbérre - alaplakbér plusz-mínusz szolgáltatások díja - köthetnek szerződést a lakók a Társasággal.
Az aktuális lakbér további módosító tényezője adott lakás (illetve adott épület) esetében a bérlői-tulajdonosi jogosítványok megosztása. Ha az alaplakbér a határozatlan időre szóló, csak ott lakó személy által örökölhető (vagy nem örökölhető), albérlőtartást, további bérbeadást lehetővé nem tevő, bérlői jogot nem elcserélhető (vagy korlátozott körben elcserélhető) stb. lakásbérletre vonatkozik, akkor az ettől a bérlői helyzettől eltérő (ezt szűkítő vagy bővítő) jogosultságoknak megfelelően módosul a szerződés szerinti aktuális lakbér.
Ebbe a körbe tartozik az a megoldás is, amikor (meghatározott feltételekkel) egy idő után (azonnal, 5-1O-15 év, 35-5O év, 99 év múlva) a bérelt lakás a bérlő (családja) tulajdonába kerülhet, de az is, amikor a bérlő csak meghatározott ideig (néhány hónapig, 3-5-1o évig) veszi bérbe a Társaságtól a lakást, vagy amikor a bérlők nem egyszerűen szövetkeznek, hanem fenntartó, vagy bérlői szövetkezetet, önálló társaságot alapítanak stb. Ehhez kapcsolód-hat például az a lehetőség is, amikor az aktuális lakbér kifizetését más állampolgár vállalja a bérlői jog folytatása ellenében, illetve a lakbérfizetést, vagy annak egy részét (az "eltartást") egy szervezet vállalja a bérlői jog majdani értékesítése fejében.
A megkötött szerződések módosítását - az aktuális lakbérre, a feladatokra, a jogosultságokra vonatkozóan - , vagy éppen bírósági megtámadását bármely szerződő fél kezdeményezheti.
A megkötött szerződések csak akkor válnak érvényessé, ha azokat mind a Helyi Vagyonfelügyeleti Hivatal, mind a Helyi Vagyon-ellenőrzési Bizottság a jogszerűséget, arányosságot, vagyon- és lakóvédelmet mérlegelve - jóváhagyta.
Természetesen mind a lakók, mind a Társaság által elvégzendő feladatokkal meg lehet bízni harmadik személyt, illetve szervezetet. Minden nagyobb költséggel járó - és a másik fél terheit is érintő - feladat esetén legalább két vállalkozó (személy vagy szervezet) árajánlatát be kell mutatni a másik félnek - azt követően, hogy azok realitását a Helyi Vagyon-ellenőrző Bizottság és a Helyi Vagyonellenőrző Hivatal jóváhagyta.
A lakók által elvégzendő feladatokat a Társaság, a Társaság által elvégzendő feladatokat a lakók ellenőrzik, ebben szükség esetén a Helyi Vagyonellenőrző Bizottság és a Helyi Vagyonellenőrző Hivatal is részt vehet.
A differenciált alaplakbérektől tehát eltérhet az aktuális lakbér a feladatok megosztásától, a bérlői-tulajdonosi jogosítványok módosulásától függően. Az alaplakbérek centruma pedig átlagosan az önköltségek centrumához igazodna. A differenciálás a lakások használati értékbeli különbségeit juttatná kifejezésre. Ez a konstrukciós megoldás, valamint az egyéb elemek (monopolhelyzetek megtörése, megosztott döntési fórumok, feladatok-jogosultságok feloszthatósága) biztosíthatják, hogy a lakbérek átlagos szintjének radikális emelkedése nélkül is megvalósítható legyen egy működőképesebb lakásbérleti-gazdálkodási rendszer.
A lakbér-megállapítás menete (összefoglalva)
1. A Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaság felméri ingatlanvagyona fenntartásának éves összköltségét
(a. alvariáns: a Vagyonkezelő Társaság megversenyezteti a fenn-tartást - annak részeit - és így alakítja ki az éves költségbecslést,
b. alvariáns: a Helyi Vagyonellenőrzési Bizottság felülvizsgálja a kalkulációt)
2. A Társaság az éves összköltségnek megfelelően megállapítja az éves összlakbér-bevételi igény összegét (vagyis gazdálkodónként az összlakbérek centruma az összönköltségek átlaga, lakbérként itt a lakóépületek nem lakáscélú helyiségeinek bére is szerepel!),
3. Az éves összlakbérbevételi igényt szem előtt tartva a Társaság, az önkormányzat és a Vagyonellenőrzési Bizottság -helyileg szabályozott jogosítványokkal (lakbéralku) - megállapítja a főbb lakástípusonkénti, övezetenkénti, illetve az egyes lakásonkénti alaplakbéreket (az összlakbérbevételen belüli differenciálás alapja az egyes lakások potenciális forgalmi értéke),
4. A lakókkal közlik épületük (tömbjük) feladatonkénti költség-kalkulációját, az esetlegesen máshova fordítandó összegek
felhasználását, az alaplakbérek kalkulációjának módját, lakása konkrét alaplakbérét, valamint a fenntartási feladatok, illetve a bérlői-tulajdonosi jogosítványok függvényében fizetendő aktuális lakbár összegét.
5. A már említett alkufolyamatot követően a Társaság megköti a szerződést a bérlővel. (A támogatásokról történő tájékoztatás, annak megítélése, majd folyósítása ezzel párhuzamosan történik a bérlők és az önkormányzat között.)
(Elvileg hasonló eredményhez vezethet az a "fordított sorrendű" alaplakbér-megállapítási alvariáns, amikor a folyamat a lakások potenciális forgalmi értékéből derivált "kvázi-piaci lakbérből" indulna ki és utána történnének különböző eljárásokkal átcsoportosítások az éppen ellentétes hatású fenntartási-karbantartási költségek függvényében.)
Átmenet
Nem zárhatjuk ki azt a lehetőséget, hogy az új konstrukció bevezetése az átlagos lakbérszint megemelkedésével együtt valósulna meg. Ez utóbbi alternatíva esetén a következő meg-oldások választhatók:
a) Végig kell futtatni a tervezett konstrukció bevezetéséhez szükséges teljes folyamatot úgy, hogy közben a régi (jelenlegi) rendszer marad érvényben, de a tervezett konstrukció keret-feltételeinek fokozatos megismerésével párhuzamosan az egyes szereplők folyamatosan előkészülhetnek a majdani új rendszerre. A rásegítő (támogatási és/vagy bérreform) konstrukció megszületésével egy időben megtörténhet a régiről az új rendszerre való valóságos áttérés.
b) Korlátozott előkészületek történnek a tervezett konstrukció bevezetése érdekében úgy, hogy egyidejűleg a tervezett konstrukcióhoz kapcsolódó támogatási feltételek is ismertek már. Ezek ismeretében a szereplők "aktívan mozognak", egymással előszerződéseket kötnek egy egy-két éves periódusban, majd a kitűzött periódus végén a régi rendszert felváltja az új.
c) A normálisan szükséges előkészületek után bevezetésre kerül az új konstrukció egy olyan rásegítő támogatási rendszerrel egybekötve, amely lényegében az eredeti szinten tartja az alaplakbérek átlagát, majd ezt követően ez a támogatási rendszer változik időben előre meghatározott módon.
Nyilvánvaló, hogy a különböző ütemezésektől függően eltérnek egymástól az alkalmazható rásegítő konstrukciók. Itt most csak a harmadik lehetőséghez alkalmazható megoldást vázoljuk fel.
A Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok úgy veszik át a meglévő ingatlanokat, hogy miután elkészítik a "jelenlegi" bázison nyugvó önköltség-kalkulációjukat és összbevétel-kalkulációjukat, s ezeket mind a Helyi Vagyonellenőrző Bizottság, mind a Helyi Vagyon-ellenőrző Hivatal jóváhagyja, az esetleg kalkulált folyó hiányt a helyi vagy központi költségvetéstől induláskor egészében megkapják. (Ezzel elérhető, hogy az átlagos alaplakbér-szint ne emelkedjék, miközben a Helyi Vagyonellenőrző Bizottságok érdeke nyilvánvalóan az alaplakbérek fejében kapható "ellenérték" maximalizálásához fűződik - ezzel a Társaságokkal ellenérdekeltek lehetnek, miközben a Társaságok működőképességében viszont érdekeltek.)
Egy (lehetséges) továbbfolytatott erős inflációs politikának ezt követően az felelne meg, ha e támogatások az inflációt követő (közben növelő) dinamikával nőnének a továbbiakban, vagy más formában: a támogatások inflációtól elmaradó növekedésével pár-huzamosan egyre nagyobb terhek hárulnának a bérlőkre, s e terhek kompenzációs támogatása menne utána az inflációnak.
Ezzel szemben egy - lehetséges és szükséges - antiinflációs politikának az felel meg, ha az esetleges induló támogatások annak arányában épülnének le fokozatosan, amilyen arányban a Társaságok önköltségüket relatíve csökkenteni tudják (ekkor az általános antiinflációs környezeti hatásokon túl ösztönzők - köztük a Társaságok versenyeztetése - is működtethetők erre), illetve amilyen arányban a bérlők reáltehervállalási képessége növekszik.
Ha egy ilyen "átlag lakbérszint-védő" támogatásra egyáltalán szükség lenne, akkor azt nem az egyes háztartások kapnák, hanem a Társaságok közvetlenül.
Egészen más a helyzet azzal a rásegítő mechanizmussal, amely a jelenlegihez képest sokkal differenciáltabb új alaplakbérek bevezetéséhez szükséges.
A lakások különböző használati értékességét visszatükröző differenciált alaplakbérek eltéréseit minél hűebben érvényesíteni kell a lakáshasználóknál. Elvárható, hogy a differenciált helyzetben lévő, különböző preferenciákkal bíró háztartások e differenciált realitásokhoz igazodjanak. E követelmény érvényesülése jelentős átrendeződést indukál a jelenlegi bérlői pozíciók terén. Itt két, egymástól eltérő "mozzanat" igényel korrekciós beavatkozást. Az egyik a differenciáltabb konstrukcióba való hirtelen átkerülés folyamatos átmenetté változtatása, a másik a differenciálás miatti norma alá süllyedés megakadályozása.
A hirtelen átkerülés folyamatos átmenetté változtatására például egy olyan rásegítő konstrukció javasolható, amelyben az a lakó, akinek a differenciálás következtében "jelenlegi" lakbéréhez képest megemelkedik az alaplakbére időben csökkenő összegü, vagy arányú lakbér-támogatási hitelt kap (pl. 5 éven keresztül) - ez hitel, nem mérlegelhető "támogatás" és az aktuális pénzügyi viszonyoktól, kamatlábaktól függ, hogy a hitelező (a "lakbér-kassza1" működtetője) az adott Társaság, egy pénzintézet, vagy a helyi önkormányzat költségvetése, bankja lenne-e - majd e periódust követően növekvő törlesztő részletekben kellene e támogatási, rásegítő hitelt visszafizetni. Ez a megoldás a háztartásokat az aktuális, illetve vélelmezett tehervállaló képességüknek megfelelő bérletek felé ösztönözné, miközben "kifutási időt" hagy preferenciáik, lehetőségeik átcsoportosítására, választásaik meggondolására, a "hirtelen előállt új helyzethez" való alkalmazkodásra.
Ettől eltérő - de a rásegítő hitelezési konstrukcióval mégis összekapcsolódó - támogatási rendszert igényel a norma alá szorulás kivédése.
A "norma" a jelenlegi igényjogosultság mértékéhez hasonlóan egy olyan időről-időre megállapított minimális lakásszükséglet (pl. 2 fő/szoba, komfortos, összkomfortos lakás), amelyet országosan egységesen elfogad az országgyűlés, vagy a kormányzat.
"Lakbérpótlék"
Az ilyen típusú norma alá süllyedés megakadályozására például egy olyan védő konstrukció javasolható, amelyben a megállapított normánál nagyobb lakásban lakók az alaplakbéren kívül ennek egy bizonyos százalékát a helyi önkormányzat költségvetésébe ("lakbérkassza2") kell hogy befizessék, s ezt a megállapított norma szintje alatt élők alaplakbérük százalékában támogatásként megkapják. Ugyanakkor az előző, rásegítő hitel feltételei is eltérnének a bérelt lakás normaszerintisége függvényében.
Vázlatos példa a leírtakra: Házaspár két gyerekkel két szobás, komfortos/összkomfortos önkormányzati bérlakásban lakik, a lakbérük «»9oo Ft«». Az új konstrukció bevezetésével nem változik a lakbérek átlagos szintje (ha változna, ezt a család akkor sem érezné közvetlenül), de jó helyen van a lakás, ezért a differenciálás miatt 12oo Ft-ra emelkedik a lakbérük.
A családot a védő támogatás-elvonás nem érinti, mert norma szerinti lakásban lakik.
Vagy vállalja rögtön a jó helyen lévő lakás magasabb bérét,
vagy fizeti a 9OO forintot és rásegítő hitelt vesz fel, majd törleszt, de marad ugyanott,
vagy a csökkenő rásegítő hitel felvételével párhuzamosan egy rosszabb kétszobás lakásba költözik.
Közben folyó terheivel "játszhat" a bérleti szerződés feladat-jogosultság arányának módosításával.
Ugyanez a család ha három szobás lakásban lakik (a norma 2 fő/szoba), melynek lakbére 11OO Ft volt és alaplakbére 17oo Ft lett, akkor már fizetnie kell az 11OO Ft-on kívül pl. 1O%=17o Ft összegü "norma feletti" hozzájárulást a helyi költségvetésbe, ugyanakkor igénybe vehet rásegítő hitelt (bár az előzőnél kedvezőtlenebb feltételekkel) mondjuk 5 éven keresztül, míg el nem éri az 17oo Ft havi lakbérfizetést (ezt aztán visszafizeti). Ha e terhet bírja, akkor marad a lakásban, mehet még jobb-ba is, ha nem bírja, mehet norma szerinti két szobás lakásba (javulnak hitelfeltételei, nem fizet hozzájárulást),
vagy olcsóbb (szintén, bár nominális értékben kevésbé díszpreferált) három szobásba stb.
Ha a család három gyerekkel egy egyszobás félkomfortos lakásban lakik, melynek bére 45O Ft, a differenciálással marad, vagy csökken az alaplakbére és támogatást is kap, mely nagyobb lakásba költözéskor megszűnik.
Támogatások (összefoglalva)
Rásegítő konstrukció Védő konstrukció
lakbér-támogatási hitel: "lakbérpótlék":
a jelenlegi és az új alap- a központilag megállapí-
lakbér különbözetét egyre tott norma (pl.2fô/szoba)
csökkenő összegekben a lakó alatt lakók sávosan fize-
hitelként pl. 5 évig megkapja, tik az új alaplakbér x %-át
majd 5 év alatt visszafizeti az önkormányzatnak, ezt az
függ: alaplakbér %-ában a norma
- a jelenlegi lakbértől, felettiek kapják
- az új alaplakbértől, függ:
- a "norma szerintiségtől" - a lakók számától
- a szobaszámtól
(alvariáns: a két konstrukció egyesíthető, ha a családok jövedelmét is figyelembe véve a háztartások támogatásként megkapják a jövedelmük x %-a feletti lakáskiadásaik fedezetét a "norma szerinti" lakhatási költségek települési átlaga összegéig - ez a nem bérlakásban lakókra is kiterjeszthető)
Ismét aláhúzzuk, hogy a szabad tőkeforgalomba bekapcsolt Társaságok tulajdonosa, vagy résztulajdonosa bármilyen tőkével rendelkező gazdasági szereplő lehet (helyi önkormányzat, bankok, biztosítók, vállalatok stb.), azzal hogy az ilyen Társaságok egészében non-profit jellegűek, miközben persze például az ingatlanforgalomból, egyéb bérbeadási forrásokból megfelelő belső haszon is képződhet.
E Társaságokat sem lakásigény-kielégítési, sem lakásépítési követelések, "elvárások" nem terhelhetik. Lakást az a gazdasági szereplő épít és ad el, ad bérbe, hasznosít tetszőleges formában, amelyik a konjunkturális helyzettől és a keretszabályozóktól függően ezt jónak látja.
(Az egy másik kérdés, hogy a központi és helyi szervek a maguk eszközeivel befolyásolják a konjunkturális viszonyokat.)
Amíg azonban a meglévő lakások lakbércentrumába az önköltségek átlaga állítható, addig az új építéseknél a kívánatos befektetés jövedelmezőségét is biztosítani kell. Ezért az új építéseknél minden már eddig ismertetett megoldás analóg alkalmazásán túl egyéb, beruházásösztönző mechanizmusokat is ki kell építeni. (Ellenkező - éppenséggel lehetséges - esetben a lakásrendszer kettéválik az új és a régi építésű lakások mentén.)
Egységes konstrukció esetén tehát ugyanazok az eljárások érvényesek az új lakásokra, mint a már meglévőkre, "csak" magára a beruházásra vonatkoznak sajátos ösztönző formák. E lakásokat is a meglévő, vagy párhuzamosan megalakuló Helyi Ingatlanvagyon-kezelői Társaságok birtokolják, működtetik megépülésük után, az ösztönzők irányulhatnak e tulajdonba kerülés mikéntjére, támogatására, vagy a beruházás adóterheinek csökkentésére, telek-juttatásra stb.
Egy másik igen fontos következménye a javasolt konstrukciónak, hogy a jelenlegi lakásigénylési rendszer automatikusan megszűnne. E sorban állási rendszer helyett a lakosság egy rugalmasabb, működőképesebb, több alternatívát nyújtó konstrukciót kapna cserébe, melyben mindenki - ha helyzeténél fogva mégoly szűkösen is - megtalálhatja a helyét a szabályozott lakásbérleti, lakhatási szférában. A konstrukció belső feltételrendszerében kell és lehet biztosítani a tömeges és differenciált (nem pedig valóságidegenül "átlagos") tehervállaló képességhez illeszkedést, mert csak így kerülhető el tömeges és esetleges preferencia-díszpreferencia mechanizmusok újbóli kialakulása.
Szükség esetén, külön döntések kérdése, hogy az alaprendszerhez milyen egyéb konstrukciók csatlakozzanak. (Ilyen lehet a munkába álló, családalapító fiatalok, a munka nélkül maradók, hajléktalanok egyösszegű, vissza nem térítendő, vagy hitelezési, "letelepedési", "áttelepülési" támogatása, az önkormányzatok, illetve a szociális igazgatás szükséglakás-építési akciói, szükséglakások, alacsony értékű lakások "felvásárlása", hatósági, alapítványi stb. bérlete és természetbeni szociális támogatásként működtetése.
Ez a meglévő lakásállományon túl kiterjedhet a vállalati munkás-szállókra, más bentlakásos intézményekre, elhagyott ingatlanokra stb. Mint ahogy - egész más úton - az üdülők, magáningatlanok egy részének bérbe adási lehetőségeit is fel lehetne szabadítani, a nem lakás céljára használt lakásokról nem is beszélve - s integrálni a kialakuló lakásszférába.)
Magántulajdonú lakások
A javasolt konstrukció szerves része a jelenlegi magántulajdonú ingatlanok szabályozásának megváltoztatása.
Mind a hitelezők, mind a hitelfelvevők, -törlesztők, adósok oldalán egyértelműbb-bé kell tenni az aktuális résztulajdonosi, tulajdonosi jogosítványokat - a meglévő magántulajdonú lakások kifizetett, illetve fennmaradó terhe arányában.
Az aktuális részaránnyal rendelkező tulajdonos birtokolt tőkerésze meghatározott hányadára jelzálogkölcsönt vehet fel, s ezt tetszőleges, nyereséges vállalkozásba fektetheti, a jelzálog-hitellevelet értékpapírként forgathatja.
Ha a magántulajdonú ingatlanok a használattal párhuzamosan (lakottan) valóságos tőkeként is forgathatók, akkor e tőkeérték az ilyen tőkével, lakással nem rendelkezők hozzájutásának megkönnyítése érdekében a mainál szigorúbban, progresszívebben is megadóztatható, illetve az infrastrukturális, környezeti feltételek változását tükröző értéknövekedési adóval, értékcsökkentési kompenzációval valorizálható.
Az ilyen adófizetésre felvehető hitelekkel az ingatlanvagyon megterhelhető (a magántulajdonú likvid vagyonhányad csökken).
A jelenlegi - tehermentes, vagy nem tehermentes - "tiszta magántulajdonú" lakásokhoz kapcsolódó fenntartási, felújítási feladatok - térítés ellenében, kétoldalú szerződéssel - átruházhatók a Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságokra, vagy egyéb ilyen szolgáltatást szervező, elvégző vállalkozásokra, illetve szövetkezésekre.
A "tiszta magántulajdonú" lakások jelenlegi és jövőbeli terhei, valamint a hozzájutás terhei csökkenthetők, illetve differenciáltabbá tehetők az egységes magántulajdonosi jogosítványok feloldásával, felbontásával.
Az egyes tulajdonosi jogosítványok - mint az adás-vétel joga, a határozott vagy határozatlan idejű használat joga, a bérbeadás joga, az egyszeri vagy többszöri öröklés joga, a jelzálog-hitelfelvétel joga stb. - fenntarthatók, vagy hosszabb-rövidebb időre (más magánszemélyek, gazdálkodó szervezetek, bankok, Helyi Ingatlanvagyon-kezelő Társaságok, biztosítók stb. irányában) áruba bocsáthatók, hosszú távú bérletek, haszonbérletek, szervezett eltartási-életjáradéki-biztositási megoldások alakíthatók ki.
Ezen az úton a jelenlegi "tiszta magántulajdonosi" lakás-, ingatlanszféra és a jelenlegi önkormányzati lakásbérleti szféra közelebb hozható egymáshoz, illetve megfelelően differenciált feltételek esetén lényegében egységes lakásszférát alkothatnak - melyben természetesen számtalan variáció létezik, s a teljes rendszeren belül nyilvánvalóan az induláskori helyzet, forma sajátosságai hosszú távon is mint egymástól különbözőek fennmaradnának.