A fôvárosi fôpolgármester és kerületi polgármesterek módositó inditványai a fôvárosi és a fôvárosi kerületi önkormányzatokról szóló 1O98. számú törvényjavaslathoz
(1991. IV. 2.)
32. _ (1) A 31. _-ban meghatározott lakások - a törvény hatálybalépése utáni - elidegenitésébôl, hasznositásából származó bevételek - a havi bérleti dij kivételével - csak lakóházépités, felújitás, valamint az ezekkel összefüggô beruházási célokra frdithatók. Az igy befolyt összeg 6O %-a a kerületi önkormányzatot illeti meg, mig 4O %-át a fôvárosi önkormányzatok által létrehozott, önálló jogi személyként müködô Budapesti Lakásalapba kell befizetni.
A Budapesti Lakásalapból épitett lakások fele a befizetések arányában az érintett kerületi önkormányzatok, mig a fennmaradó rész a Budapesti Lakásalap tulajdonába kerül.
(2) A +O. _ (3) bekezdésében meghatározott, a fôvárosi és kerületi önkormányzatok tulajdonába került ingatlan, valamint a nem lakás céljára szolgáló helyiség /31. _ (1) bekezdés/ elidegenitésébôl - ide értve a bérbevételi (lizing) szerzôdés kötését is - származó bevétel 8O %-a a tulajdonost illeti meg, mig a fennmaradó 2O %-ot a fôvárosi önkormányzatok által létrehozott, önálló jogi személyként müködô Budapesti Ćltalános Fejlesztési Alapba kell befizetni.
1991. évi XXIV. törvény a fôvárosi és a fôvárosi kerületi önkormányzatokról
29. _ (1) A fôvárosi önkormányzat tulajdonában természetben meglévô javak tôkeként müködtethetô, jövedelemszerzésre alkalmas körét a Budapesti Vagyonkezelô Központ (továbbiakban: BVK) kezeli. A BVK önálló jogi személyként a közgyülés alárendeltségében müködik.
(2) A BVK a fôvárosi kerületi képviselôtestületek megbizásai alapján dijazás ellenében kezeli a kerületi önkormányzati tulajdonban természetben meglévô javak tôkeként müködtethetô, jövedelemszerzésre alkalmas körét.
Lakásügyi Fôosztály: (1991.augusztus 28.)
A magunk részérôl e megállapodásban biztositott pénzalapot forrásként nem tartjuk elegendônek.
Szükség van tehát a források célszerü bôvitésére. A következôkben erre tett javaslatunkbasn a lehetséges forrás megjelölése mellett azok Lakásalapba bevonásának arányait is feltüntettük.
Az arányok kialakitásánál azt vettük figyelembe, hogy a fôváros eltérô területi, helyi adottságai, az abból származó egyenlôtlen gazdasági lehetôségek igénylik, hogy a kiemelt területek többletbevételeit "teritetten" az egész fôváros érdekében lehessen felhasználni.
A források bôvitésére - a fôvárosi és kerületi önkormányzatok egyetértése esetén - megitélésünk szerint az alábbiak jöhetnek számitásba:
- A fôvárosi alapitású ingatlankezelô vállalatok vagyonának esetleges eladásából, hasznositásából származó pénzeszközök meghatározott hányada. (5O %-a) A vállalatok alapitói jogát a fôváros megtartotta magának és csak a vállalatfelügyeletet adta át a kerületeknek;
- a fôvárosi alapitású épitôipari és ipari vállalatok privatizációjából a fôvárosi önkormányzatot mindenkor megilletô rész 5O %-a;
- a közgazdaságilag értelmezhetô értékarányos lakbér és helyiségbér helyi értékhez (a városban elfoglalt hely és környezet) kötôdô hányadának az 5O %-a, figyelemmel arra, hogy a bérleti rendszer piaci körülmények közötti müködésének feltétele, hogy a befektetett eszközök az állományra megosztva térüljenek meg.
- a beépitetlen épitési telkek adójából helyi értékhez kötôdô rész 5O %-a;
- lakás- és épületadóból a helyi értékhez kötôdô hányadának a 6O %-a;
- a meglévô és újonnan kialakitott épitési telkek eladásából származó haszon helyi értékhez kötôdô hányadának a 6O %-a;
- a fôvárosi tulajdonú átmeneti lakások hasznositásából származó nyereség 5O %-a.
A BUDAPESTI LAKĆSALAP lehetséges és javasolt forrásai a javaslatban foglaltakon túl növelhetôk, elôre láthatóan egyezség alapján még tovább bôvithetôk.
Közelitô számitások a LAKĆSALAp pénzügyi forrásaira
A javaslatban foglaltakat figyelembevéve, - közelitô számitások alapján, - az "Alap" pénzügyi forrásai az alábbi nagyságrendüek lehetnek:
Lakbérekbôl: - 15OO millió Ft/év,
Helyiségbérekbôl: - 6OO millió Ft/év
Bérleti dijakhoz kapcsolódó
adó: lakás 3 %
helyiség 6 % - 2OO millió Ft/év
Házadóból:
forg.értékre vetitve: 1 %-2 % - 48OO millió Ft/év
forg.értékre vetitve: O,5 %-1 % - 24OO millió Ft/év
Elidegenitésbôl
25.OOO eladást feltételezve - 6O-1OO millió Ft/év
és 35 év részletet
Ćtmeneti lakások hasznositásá-
nak nyeresége - 2O millió Ft/év
Telkek adóztatásából: nem tudjuk megbecsülni.
Épitési telek kialakitások
nyeresége: nem tudjuk megbecsülni.
Becsülhetô nagyság összesen: 47OO - 72OO millió Ft/év
Egyszeri bevételek: 3OOO - 35OO millió Ft/év
IKV-ok eladása (vagyon vagy pénz)
Tanácsi épitôipari és iapri
vállalatok privatizációja: 3OOO - 4OOO millió Ft/év
(pénz)
Megjegyezzük, hogy már az induló állapotot modellezni kell és a munka során a szükséges gazdasági számitásokat is el kell végezni.
A modellezés kiinduló alapja, hogy a piaci viszonyok között azonos használati értékü bérletek bérleti dijai között a városban elfoglalt hely (területi érték) erôteljesen differenciál.
Közgazdaságilag értelmezhetô lakbérszerkezet mellett az indulásnál az alapdij (használati dij) - adott gazdasági körülmények és jövedelemelosztás mellett csak kivételesen és különleges esetekben érheti el a piaci értéket. Az is nyilvánvaló azonban, hogy összességében a tulajdonosi kötelezettségek ellátására a bér fedezetet kell, hoy nyújtson.
Ellenkezô esetben elmaradások keletkeznek, amelynek következményeit a jövô nemzedéke sinyli meg.
A LAKĆSALAP pénzügyi forrásainak felhasználása
Elgondolásunk szerint a megjelölt forrásokból származó bevételeket az önkormányzatok ugyancsak megállapodás alapján az "Alap" tagjai többségének érdekeit szem elôtt tartva használhatják fel. A felhasználás célja alapvetôen a fôvárosi lakosság lakásviszonyainak egységes javitása lehet. Ennek érdekében a felhasználás nem csupán a lakásállomány szorosan vett bôvitését, hanem a meglévô épületállomány javitását (elmaradt felujitások pótlása) is szolgálná.
Tekintettel arra, hogy a LAKĆSALAP összegszerüsége várhatóan vérôl évre változik, nem javasolható konkrét, mindenkor érvényes felhasználhatósági arány meghatározása, hanem célszerübbnek tünik az Alapból finanszirozható feladatok prioritási sorrendjének a megállapitása. A konkrét arányok évente, az Alap nagyságrendjének ismeretében kerülnének eldöntésre. A megegyezés függvényében például prioritásként javasolhatók az alábbiak.
1. Lakásépitési területek elôkészitése
A terület megszerzése, épitésre alkalmassá tétele az Alap mintegy 4O %-ában, de minimum 3OO-4OO m.Ft. értékben. Ha az Alap ennél kevesebb, úgy területelôkészitési feladatok finanszirozása az Alapból nem javasolható. Az elôkészitett területeken vagy az Alapból épithetô lakás, vagy - külsô tôkébôl - vállalkozói lakás épithetô, természetesen az épitési terület árának megfizetése mellett, amely összeg ismét az Alapba folyna be.
2. Lakásépités:
a) Az Alapból elôkészitett területen történô lakásépités az Alap mintegy 3O %-ában, de minimum 2OO-3OO m.Ft. értékben. A lakásépités elsôdlegesen a távolabbi jövôben szükséges szociális célú (pl: intézeti, állami nevelt életkezdô fiatalok, több gyermeket vállaló családok kedvezményes lakáshoz jutása) felhasználást szolgálná, de a forráslehetôségek bôvitése érdekében a piaci célokat is szolgálhatná.
b) Ha az alap nagyságrendje nem teszi lehetôvé a területelôkészitést, úgy épitésre elôkészitett területet (telket) szükséges venni és azon épiteni lakást az Alap mintegy 7O %-ában.
3. Meglévô lakásállomány javitása, rehabilitáció és az elmaradt felújitások pótlása útján
A rehabilitációt és a felújitást az önkormányzatok által benyújtott pályázatok útján, céltámogatás formájában javasoljuk az Alapból fedezni, legfeljebb az Alap 3O %-áig. Ha ez túl alacsony összeg lenne, úgy az adott évben az Alapból a területelôkészitést, lakásépitést kivánatos mérsékelni mindaddig, amig a fôvárosi elmaradt felújitások pótlása nem történik meg.
Az igy jelzett prioritást azért látjuk célszerünek, mert véleményünk szerint a kerületi önkormányzatoktól nem várható, - elsôsorban pénzügyi fedezet hiányában - a meglévô lakásállomány felújitási elmaradásának felszámolása.
Elgondolások a BUDAPESTI LAKĆSALAP szervezetére, annak feladataira és müködésére
Az e célra társuló önkormányzatok az ALAP müködtetésére "Igazgató Tanácsot" hoznak létre. Tagjai a társulásban résztvevô valamennyi önkormányzat polgármestere és a fôpolgármester, akik esetenként, indokoltan a képviseletet szeméyles megbizottjuk útján is gyakorolhatják.
Az "Igazgató Tanács" feladatai feltevéseink szerint és a teljesség igénye nélkül az alábbiak lehetenek.
Annak meghatározása:
- hogy milyen forrásokat, milyen idôtartamra és módszerekkel kell a LAKĆSALAP-ba helyezni;
- az ALAP forrásai milyen célokra, módon és feltételekkel használhatók fel;
- követelmény-e a bevételeknek a növelése vállalkozás, gazdálkodás útján.
- Gondoskodik tagjai útján az elôzôekben emlitettekkel kapcsolatos testületi hatáskörbe tartozó döntések elôkészitésérôl, meghozataláról és beszámol a végrehajtásról az önkormányzatnak.
Létrehozza azt az önálló jogi személyiségü "Intézményt", amely az ALAP-ot müködteti, meghatározza annak feladat- és hatáskörét, szervezetét és müködését, kinevezi vezetôjét és helyetteseit, és gyakorolja a munkáltatói jogokat;
- Gondoskodik az "Intézmény" müködésének anyagi és személyi feltételeirôl.
Az "Intézmény" fôbb feladatasi véleményünk szerint és vélelmezhetôen a következôk lehetnek.
a) Az "Igazgató Tanács" müködésével kapcsolatban:
- Az "Igazgató Tanács" hatáskörébe tartozó feladatok ellátásához szükséges elemzô munka elvégzése, ennek alapján az alternativ lehetôség feltüntetésével elôterjesztések, javaslatok készitése.
- Az "Igazgató Tanács" döntéseinek regisztrálása, végrehajtása és a végrehajtásról beszámoló készitése.
b) Saját müködésével összefüggésben:
- Javaslat készitése anyagi, személyi feltételeire.
- Éves munkaterv összeállitása.
c) A BUDAPESTI LAKĆSALAP müködtetését illetôen:
- A fôvárosi önkormányzati tulajdonú lakó- vegyes rendeltetésü és nem lakás céljára szolgáló épületállomány áttekinthetôségének biztositása. A felhalmozódott, elmaradt és idôszerü felújitási szükségletek feltárása.
- A források felhasználására a lakásépitési, területelôkészitési szükségletek és a rendelkezésre álló források szembeállitásával ütemezett javaslat készitése.
- Az "Igazgató Tanács" döntéseinek megfelelôen gondoskodik a végrehajtásról.
Lényegesnek tartjuk annak szem elôtt tartását, hogy az ALAP-hoz kapcsolódó "Intézmény" az "Igazgató Tanács" döntéseit hajtsa végre oly módon, hogy abban a képviselôtestületek és a közgyülés által megerôsitett kezdeményezések a gazdasági lehetôségeken belül optimálisan megvalósuljanak.
A konkrét teendôk egyaránt kiterjednek a lakásokkal, a vagyonnal való gazdálkodásra, valamint az üzemeltetés, - felújitás -, épités megvalósitására.
Jelezzük azt is, - ami az anyagból következtethetô - hogy az Alap müködési köre - elgondolásunk szerint - kizárólag az önkormányzatok által befizetett pénzeszközökkel való gazdálkodásra terjed ki és nem feltételezi az önkormányzati vagyon Alapba bevitelét.
Ez azonban nem zárja ki azt, hogy az egyes önkormányzatok külön-külön a saját lakásgazdálkodásukat érintô feladataik megoldásához - megbizás alapján - az Alap szolgáltatásait ne vegyék igénybe.
Demszky Gábor fôpolgármester programjavaslatai: (1991.augusztus)
A fôvárosi vagyon kezelésére Vagyonkezelô Központot hozunk létre.
A Vagyonkezelô Központ feladata, a vagyontárgyak értékének számbavétele, a vagyon megôrzése, nyilvántartása és fenntartása, a vagyonkezelés és gyarapitás stratégiájának kidolgozása.
A Vagyonkezelô Központ nonprofit intézmény, célszerüen alapitványi formában.
A vagyongyarapitás végrehajtása nem feladata.
A vagyongazdálkodó társaságok feladata a vagyongyarapitás.
Ezek profitorientált részvénytársaságok.
Tulajdonosai: Fôvárosi Önkormányzat, kerületi önkormányzatok, Magyar Kereskedelmi Bank, külföldi befektetési bank, külföldi ingatlanszakértô cég.
E vagyongazdálkodó társaságok feladatainak része a Rehabilitációs és Lakásalap létrehozása és kezelése.
A Vagyonkezelô Központ önálló része lenne a Fôvárosi IngatlanÜgynökség.
A Fôvárosi Ingatlanügynökség feladata a tulajdonban lévô ingatlanok nyilvántartásba vétele, értékük megállapittatása, hasznositási tervek kialakitása, hasznositásuk szervezése.
E hasznositásokból származó bevételek a Rehabilitációs és Lakásalapba kerülnek.
E bevételeket a Vagyonkezelô Központ felügyeletével a vagyongazdálkodó társaságok kezelik.
A rehabilitációs alapot a vagyongazdálkodó társaságok kezelik a Vagyonkezelô Központ felügyelete alatt.
A dunamenti területek felértékelôdésébôl származó bevételek Rehabilitációs Alapba kerülnek.
A vagyongazdálkodó társaságok lakásépitésre kölcsönt nyujtanak. (kettôs indexálásu kölcsönt kormánygaranciával)
A Lakásalap forrásai:
A lakások eladásából származó bevétel.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek eladása.
Az új piaci lakbérekbôl származó bevétel.
A nem-lakások bérébôl származó bevétel.
A Lakásalapot vagyongazdálkodó társaság kezeli.
A vagyongazdálkodó társaságok lakásalapjába apportként be lehet vinni az önkormányzatok ingatlanait.
Igy az önkormányzatok részvénytulajdonosai a vagyongazdálkodó társaságoknak.
Részvényes lehet még külföldi bank, biztositó.
A vagyongazdálkodó társaság fôrészvényese az önkormányzat.
A vagyongazdálkodó társaság nyereségérdekelt nincs hatósági jogköre, nem kap állami támogatást.
A vagyongazdálkodó társaság, illetve annak lakásalapja épitési költsönt nyújthat az önkormányzatoknak egyéb vállalkozóknak, magánszemélyeknek.
A vagyongazdálkodó társaság, illetve a lakásalap alapszabályában szabályozni kell a hovaforditás arányait.
A lakásalapot kezelô vagyongazdálkodó társaság lakáskötvényeket bocsáthat ki.
A Világbank tervezett budapesti lakáskölcsönével kapcsolatos elôzetes elgondolások (1991. július 8.)
A Budapesti Lakásprivatizációs és Felujitási Korporáció a Fôvárosi Önkormányzat mellett müködô független pénzügyileg megbizható hivatal.
A Korporáció hiteleket nyújt a kerületi önkormányzatoknak, illetve a családoknak lakásuk megvásárlása, illetve felújitása érdekében.
(Csak azoknak a kerületeknek nyújt hitelt, amelyek az elôirt feltételeket vállalják.)
A Korporációtól kapható hitelek egyik feltétele, hogy az igy megemelkedett bevételek egy részét a kerület a Budapesti Lakásalapba befizeti.
A Budapesti Lakásalap ezt és egyéb bevételeit szociális lakáspolitika céljaira használja. (Pl.: támogatja a kerületekben a szociális lakásállomány felújitását)
A Világbank erre a célra kölcsönt nyújt a Magyar Nemzeti Banknak, a Bank kötvényt bocsát ki, melyet a Korporáció megvásárol, a Korporáció erre alapozva nyújt kölcsönöket. A befolyt kölcsönökbôl a Korporáció visszafizeti a kötvényt a Banknak, ebbôl a Bank visszafizeti a hitelt a Világbanknak.
A Korporáció kölcsönt nyújt a lakásvásárló, lakásfelújitó lakóknak, a lakók visszafizetik a Korporációnak a kölcsönt, a kerület a visszafizetéshez garanciát vállal, illetve a pluszbevétel egy részét a Lakásalapba adja.
Fôvárosi Lakáspolitikai Program (1991. május 2.)
III. A fôvárosi lakáspolitika megvalósitásának eszköz- és intézményi rendszere: a Fôvárosi Lakásalap és a Fôvárosi Lakáshivatal
1. A Fôvárosi Lakásalap gazdálkodása
A fôvárosi lakáspolitika forrása a Fôvárosi Lakásalap lenne, amely központi költségvetési, önálló fôvárosi és kerületi forrásokból tevôdne össze. A Fôvárosi Lakásalap azt a célt szolgálná, hogy Budapesten belül egységes lakáspolitikai szabályozás alakuljon ki, és hogy a kerületek gazdasági és szociális helyzete közötti különbségek mérséklôdjenek.
A Fôvárosi Lakásalap bevételei a következô tételekbôl állnának össze:
- a központi költségvetésbôl lakás célokra a Fôvárosnak juttatott anyagi eszközök (illetve a kerületeknek juttatott eszközök egy része)
- a mai lakbérszinthez képest (a lakbértámogatási rendszer bevezetése által) lehetôvé tett lakbéremelés plusz bevételeinek egy meghatározott hányada
- a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbevételének egy meghatározott hányada
- az önkormányzati tulajdonu bérlakások illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenitésébôl származó bevétel egy meghatározott hányada
- a késôbbiekben bevezethetô ingatlanadó egy meghatározott hányada
A felsorolt tételek közül néhány ma egyértelmüen a kerületek bevételének van elkönyvelve. Véleményünk szerint a Fôvárosnak és a kerületeknek a Fôvárosi Lakáskoncepció megtárgyalása és a Fôvárosi Lakáshivatal felállitása kapcsán olyan kompromisszumos megoldásra kell jutniuk, melyben a kerületek a ma érvényes megállapodásnál nagyobb mértékben járulnának hozzá az általuk közvetlenül ellenôrizhetô és a Fôvárosi Közgyülés alá közvetlenül nem tartozó Fôvárosi Lakáshivatal müködéséhez és a Fôvárosi Lakásalaphoz. Ez annál is inkább indokolt, mert éppen a Fôvárosi Lakásalap által beinditásra kerülô projektek fogják lehetôvé tenni a kerületek számára a lakbérek felemelését, a rehabilitáció beinditását, stb.
2. A Fôvárosi Lakásalap által alkalmazható eszközök a lakásgazdálkodás szabályozására
A Fôvárosi Lakásalap müködése során a következô eszközökkel szabályozná a kerületi önkormányzatokat, a lakosságot és a potenciális beruházókat.
A normativ projektek keretében a fôváros lakói számára - amennyiben eleget tesznek a projektban megadott jogosultsági kritériumnak - állampolgári alapon jár az adott támogatás vagy kedvezmény. Véleményünk szerint ide sorolható a lakbértámogatási konstrukció, amely meghatározott jövedelmü és lakáshelyzetü lakásbérlô családoknak állampolgári alapon járó támogatást jelenthet. De ide tartozhat az elsô lakásukat vásárlóknak nyujtható támogatás és bérlakás épitési vállalkozások normativ támogatása is.
A blokk-támogatási rendszerbe illeszkedô célprojektek: ezek egyik, speciális eleme a városrehabilitáció számára biztositott blokk-támogatás, melynek keretében a kerületek maguk döntik el a normativ alapon, rehabilitációs célokra megkapott anyagi eszközök felhasználásának módját. Ezen túlmenôen elképzelhetô egy valódi, több alternativás blokk-támogatási rendszer bevezetése, mely tartalmazhatná az uj lakásépités támogatását, az egyedi/kalákás lakásépités területelôkészitésének támogatását és/vagy az utólagos közmüvesitést, a korszerütle telepek felszámolását és az elmaradt szanálások megszervezését.
A közvetlen projektek, amelyeket közvetlenül a Budapesti Lakáshivatal irányit, mivel az egyes kerületek önmagukban nem egyértelmüen érdekeltek a végrehajtásában. Ide sorolható a hajléktalanok problémája (menhelyek létesitése, stb), illetve az olcsó lakások épitésének feladata.
3. A Fôvárosi Lakáshivatal
A jelenlegi intézményi struktura alkalmatlan arra, hogy keretei között egy átfogó fôvárosi lakásprogram megvalósuljon. A Fôvárosi Lakáshivatal elképzeléseink szerint a fôpolgármesternek alárendelten, de a hivatali hierarchiától elszakadva kell müködjön, és a Lakáshivatalban meg kell oldani a kerületek megfelelô, arányos képviseletét (különben a Lakáshivatal határozatainak végrehajtása gondot fog okozni). A Fôvárosi Közgyülés szerepét a Fôvárosi Lakáshivatallal kapcsolatban át kell gondolni, de a mai helyzetben nem tünik kivánatosnak az, hogy a Közgyülés teljes kontrollal birjon a Fôvárosi Lakáshivatal felett. A Fôvárosi Lakáshivatal feladatai közé tartozna a fôvárosi szintü lakásprogramok kidolgozása, operativ irányitása és megfigyelési rendszerének kiépitése.
A fôvárosi projektek részleteinek kidolgozása és politikai egyeztetése (kerületekkel) és a közgyülés elé terjesztése csak az alapvetô törvények elfogadtatása után lehetsége, de mindenképpen ez évben lenne szüksége, hogy 1992-tôl már be lehessen vezetni az új lakáspolitikát. Mindez komoly elôkészitô munkát igényel. A javasolt intézményi felépitésnek fotos eleme, hogy a Fôvárosi Lakáshivatal nincs felhatalmazva a pénzek ujraelosztására, mivel tevékenysége olyan projektek irányitásán alapszik, amelyeket a közgyülés a költségvetés tárgalása során hagy jóvá, és amelynek konkrét feltételei rögzitettek (szabályok, jogosultsági kritériumok, formulák).
A legfontosabb projektek a következôk lehetnek:
A. Lakbértámogatási rendszer
B. Rehabilitációs projekt és a több alternativás blokk-támogatás
C. Lakásépitési projekt kidolgozása
- magas értékü lakásépitési terüoletek biztositása vállalkozói lakásépitéshez
- bérlakásépitési vállalkozások általános támogatása
- tömeges "olcsó" lakásépitési program (esetleg az agglomerációs településekkel való kooperációban is)
D. A hajléktalanok helyzetének kezelésére irányuló projekt
4. Uj szabályozási elemek kidolgozása
A. Az egységes bérlakás-rendszer elemeinek bevezetése: a bérlakásprivatizáció, a bérlôi jogok és a lakbérmegállapitás szabályozása (a lakbértámogatási programmal párhuzamosan dolgozandó ki)
B. Az ingatlankezelés uj rendszerei
C. A jelzálogkölcsön rendszer kiépitésének fôvárosi feladatai
_