Javaslat
Összeállította: Gyôri Péter
1991.10.26.
Budapesti Rehabilitációs és Lakásalap
I. Közös célok és érdekek
II. Az Alap forrásai
III. Az Alap szervezete, müködése
IV. Az alapításhoz elvezetô út
Mellékletek
A Magyar Köztársaság Alkotmány kimondja (74.par.):
"A Magyar Köztársaság fôvárosa Budapest".
A helyi önkormányzatokról szóló törvény kimondja:
(62.par.) "A fôvárosi önkormányzat - törvény alapján - azokat a feladatokat és hatásköröket gyakorolja, amelyek a fôváros egészét vagy nagy részét érintik."
(41.par.): "A települési önkormányzatok képviselô-testületei feladataik hatékonyabb, célszerübb megoldására szabadon társul-hatnak."
Alaptörvényeink szellemében Budapest egy város, szuverén önkor-mányzati jogosítványokkal rendelkezô kerületekkel, melyek cél-szerüen társulhatnak egymással. Az együttmüködés ilyen szintre emelését megítélésünk szerint a fôvárosi lakásügy jelen helyzete és jövôje alaposan indokolja.
A városfejlesztés fô irányainak kialakítása, az ennek megfelelô infrastruktúra-fejlesztés (út, közmü, közösségi létesítmények), új lakóterületek kialakítása, a meglévô lakóterületek ellátásának javítása, a meglévô épületállomány felújítása, s mindezek finan-szírozhatósága, finanszírozási módjának kialakítása és müködte-tése, valamint az önkormányzati tulajdonu lakások eladásának, a maradók fenntartásának, lakbérének, támogatásainak stb. a szabá-lyozása«» közös, összehangolt politikát és lépéseket igényel, mely-nek meg kell teremtenünk az intézményes kereteit.
Számos kérdésben sem a források és döntések (a hatalom), sem a felelôsség fôvárosi központosítása nem indokolt és nem is cél, olyan intézményes keretre van szükségünk, amely a szuverén önkormányzatok józan belátásán, felismert közös érdekein alapul, s e közös érdekeket és célokat szolgálja.
Megítélésünk szerint választópolgáraink szemében is komoly érték az együttmüködési készség, szemben a "széthúzással".
Ezt az általános felismerést tükrözi a polgármesterek 1991. ápr. 2-i megállapodása, a konkrét megvalósítás lépéseit most kell megtennünk.
I. Közös célok és érdekek
A közös érdekek egyik legfôbb alapja éppen Budapest sokszínüsége, a kerületek eltérô helyzete.«» Önmagában egyik kerület sem egy teljes, komplex város. Van, ahol már alig találunk beépíthetô területet, máshol ez még lehetséges, van, ahol túlnyomórészt ma is bérlakások vannak, máshol alig van ilyen, különbözô hosszú a lakásra várók sora, különbözô a lakosság fizetôképessége, egyes területeken koncentrálódnak a városi kiszolgáló létesítmények, máshol még járda, csatorna sincs, van, ahova jönne a külsô tôke, máshol kisebb az érdeklôdés. Ha ezt tekintjük, akkor«» a közös cél és érdek az, hogy ki-ki a maga sajátos problémáját minél inkább meg tudja oldani, «»s ennek során a kerületek egymásra vannak utal-va. Ez az egymásra utaltság egy-egy konkrét lépésnél is igaz (hol építsünk lakást, merre menjen egy út, mibôl újítsunk fel, honnan kapunk hitelt-támogatást stb.), de hosszú távon mindenképpen, ahogy a különbözô befektetések kiegészítik, kiegyenlítik egymást.
Közös cél a lakhatás szinvonalának, minôségének a javítása, az egyes területeken jelentkezô - de egymásra is hatást gyakorló - sajátos feszültségek feloldása útján. Ezt az általános célt szolgálhatja:
- a meglévô épületállomány«» elmaradt felújításának «»fokozatos pótlása,
- a leromlott lakóterületek«» revitalizációja«», feljavítása,
- a meglévô lakóterületeken az elmaradt«» közösségi infrastruktúra-fejlesztés «»fokozatos pótlása,
- új vonzási pólusok,«» városfejlesztési területek«» feltárása, elô-készítése,
- új lakóterületek «»területelôkészítése, lakásépítés«»,
- a már lakással rendelkezôk közteherviselésének,«» állagmegóvó tevékenységének«» összehangolt szabályozása, ösztönzése,
- a«» magánbérlôi piac«» fejlôdésének összehangolt ösztönzése,
- a«» bérlakás-privatizáció«» feltételeinek, esélyeinek összehango-lása, a fizetôképességnek megfelelô tulajdonossá válás támogatá-sa,
- a bérlôbôl új tulajdonossá válók ellehetetlenülésének megaka-dályozása,
- az önkormányzati bérlakásban lakók«» bérleti viszonyainak össze-hangolt szabályozása«»,
- a «»lakbérek és lakáscélu támogatások«» összehangolt rendszerének müködtetése,
- a már lakással, vagy bérlettel rendelkezôk«» mobilitásának«» biz-tosítása,
- az önálló lakással nem rendelkezôk «»lakáshoz jutásának szükség szerinti támogatása«», elôsegítése (hitellel, támogatással, terü-lettel, építéssel, bérlettel stb.).
Akárcsak e célok elérése, az ezt segítô intézményrendszer kialakítása is összetett lépéssorozatot kíván. Ebbe a hosszabb távu, de a közvetlenül elôttünk álló feladatokra is válaszoló folya-matba illeszkedik bele a Budapesti Rehabilitációs és Lakásalap létrehozása. Ez az Alap a vázolt célok hatékonyabb megoldását, de nem magát a teljeskörü megoldást szolgálná.
Az Alaphoz füzôdô további közös érdekeltségek:
- a különbözô bérlakás-állománnyal rendelkezô kerületek lakásigénylôi esélyeinek egymáshoz közelítése, számukra a választék bôvítése,
- a csak önkormányzati segítséggel (olcsóbb telek, közmü-, építési, vásárlási támogatás) saját lakáshoz jutni képesek számára a kerületi hovatartozástól független«» feltételek és a nagyobb területi választék biztosítása«»,
a kerületek számára:
- a beépíthetô területek választékának növelése,
- az épülô fôvárosi lakásokból való arányos részesedés,
- lakáscélu hitelek igénybevétele az Alaptól,
- részesedés a bevitt források után járó osztalékból,
- természetbeni (lakás), illetve pénzbeni kölcsön rehabilitáció, szanálás esetén,
- arányos részesedés a fôvárosi elhelyezési lehetôségekbôl (nyugdíjas házak, átmeneti lakások, idôs otthonok), illetve az így visszamaradó lakásokból,
- a "kívül maradó" kerületi források észszerübb felhasználási lehetôsége,
- nagyobb, biztonságosabb hitelfedezet külsô források bevonásához.
Az Alap nagysága, szerepvállalása, a segítségével megvalósítható feladatok köre elsôrendüen függ a fôvárosi önkormányzatok együtt-müködési készségétôl, az együttmüködôk körétôl és attól, hogy a résztvevôk milyen nagyságrendü erôforrásokat tudnak és akarnak közösen müködtetni.
Az«» együttmüködés fokozatai szerint«» hipotetikusan négy alternatíva lehetséges: az Alapban részt vesz
(A) a fôvárosi önkormányzat és külsô befektetô szervezet,
(B) valamint több kerületi önkormányzat,
(C) minden fôvárosi önkormányzat,
(D) és az agglomeráció egyes települései is.
Nemcsak a források, a vállalható feladatok köre is alternatíván-ként eltérô. Az egyes fokozatok az Alap kialakulásának idôbeli stációiként is elképzelhetôek.
Az Alap által vállalható fôbb feladatok alternatívánként:
(A) területelôkészítés,
új lakásépítés,
meglévô intézményekkel, lakásokkal gazdálkodás,
eseti, piaci hitelek nyújtása kerületeknek,
(B) az elôzôeken túl
közös rehabilitációs projektek, új építéssel együtt,
közös infrastruktúra-fejlesztô projektek,
közös ösztönzési-támogatási rendszer müködtetése,
választék bôvítés,
(C) az elôzôek együtt, és
nagyobb városfejlesztési programok megvalósítása,
fôvárosi léptékü külsô források bevonása,
fôvárosi léptékü hitel-támogatási és vagyongazdálkodási
rendszerek müködtetése,
összehangolt finanszírozási és lakásgazdálkodási szabályozó
rendszerek ösztönzése, részben müködtetése.
II. Az Alap forrásai
E forrásoknál figyelembe kell venni, hogy a Magyar Ćllam az elmúlt évtizedekben deficitesen müködtette a lakás-szektort, e szükös redisztribúció produktumai ma különbözô önkormányzati tulajdonba került tôke-javakban testesülnek meg, igen indokolt, hogy ezek a lakosság lakásviszonyainak javítását szolgálják a továbbiakban is.
1.) Közvetlenül a Fôvárosi Önkormányzat részérôl:
- a fôvárosi önkormányzat éves költségvetésébôl átadott pénzesz-közök (cca. évi 100 mFt),
- a fôvárosi alapításu építôipari és ipari vállalatok privatizá-ciójából az önkormányzatot megilletô rész 50 %-a (FÉMV, FIMÜV, FIK, FôBER önkormányzati tulajdonba kerülô vagyonrésze cca. 5 MdFt, 1992.évi bevétel cca. 400 mFt),
- a fôvárosi tulajdonu beépítetlen építési telkek egy részének tulajdonjogai, annak hasznaival (ezen belül un. lakótelepi telkek értéke cca. 3 MdFt, 1992.évi bevétel cca. 280 mFt),
- a fôvárosi tulajdonu beépítetlen építési telkek és nem-lakás célu ingatlanai hasznosításából származó bevétel min. 20 %-a,
- a fôvárosi tulajdonu átmeneti lakások hasznosításából származó nyereség 50 %-a (cca. 20 mFt/év),
2.) Közvetetten a Fôvárosi Önkormányzat részérôl:
- a fôvárosi tulajdonu intézmények (pl. nyugdijasházak, albérlôk háza, átmeneti lakások, szociális otthonok stb.) beutalásával megüresedô önkormányzati lakások elsô bérlôkijelölési joga,
- a fôvárosi lakásprogramok eredményeként megüresedô, visszamaradt önkormányzati lakások elsô bérlôkijelölési joga,
3.) A kerületi önkormányzatok részérôl:
a) az eredeti megállapodás szerint:
- az önkormányzati bérlakások - a törvény hatálybalépése utáni - elidegenitésébôl, hasznositásából származó bevételek (a havi bérleti dij kivételével) 4O %-a (min. 25 edb eladással, 300 eFt átlagárral kalkulálva ez 7,5 MdFt, 40%-a 3 MdFt, mai feltételek szerint 1992.évi bevétel min. cca. 300 mFt, majd cca. 100 mFt/év)
- az (elôzô forrásból) Alapból épitett lakások felének tulajdonjoga,
- a fôvárosi és kerületi önkormányzatok tulajdonába került ingat-lan, valamint a nem lakás céljára szolgáló helyiség elidegenitésébôl - ide értve a bérbevételi (lizing) szerzôdés kötését is - származó bevétel 2O %-a,
b) az eredeti megállapodáson túl:
- az értékarányos lakbér és helyiségbér,
- a beépitetlen épitési telkek adójából,
- a lakás- és épületadóból,
- az épitési telkek eladásából származó haszon
helyi értékhez kötôdô hányadának az 5O %-a.
Külön kérdés a fôvárosi alapítású, de jelenleg a kerületek tulaj-donába került önkormányzati lakásállomány fenntartását szolgáló «»Ingatlankezelô Vállalatok vállalati vagyonának«» sorsa.
E kérdésnél is alapelv kell legyen, hogy az eddigi lakáscélu erôforrásokból keletkezett javak és jogok nem kerülhetnek ki az ágazatból és a feladatellátáshoz kapcsolódóan kell megosztani azokat. Indokolt olyan megegyezést kötni a fôvárosi önkormányzatok között, hogy a kerületekhez kerül az önkormányzati tulajdon-ban maradó lakások fenntartásához szükséges IKV vagyonrész, a vagyon többi részét pedig az alapító fôvárosi önkormányzat bevi-szi a létrejövô Alapba.
4.) A központi költségvetés céltámogatásai
5.) Külsô pénzintézet befektetett tôkéje
Eldöntendô kérdés, hogy a felsorolt vagyontárgyak, illetve vagyoni jogok
I.alternatíva: az Alap tulajdonába kerüljenek-e
- alapításkor, vagy
- a müködés során,
II.alternatíva: az Alap csak az általuk befolyt hasznot kapja
- automatikusan,
- eseti döntés alapján.
E döntés kihat az Alap mozgásterére, fedezetvállaló képességére, így feladatellátására és elsôrendüen arra a döntési mechanizmusra, amelyet az Alap és az alapító önkormányzati testületek között jogilag és észszerüen ki kell alakítani.
Az együttmüködés fokozatai szerinti négy alternatívának megfelelôen a lehetséges források köre:
(A) 1.) A Fôvárosi Önkormányzat közvetlen forrásai
4.) A központi költségvetés céltámogatásai
5.) Külsô pénzintézet befektetett tôkéje
(B) ezeken túl
2.) A Fôvárosi Önkormányzat közvetett forrásai
3.) A kerületi önkormányzatok részérôl:
a) az eredeti megállapodás szerinti források
(C) ezeken túl
b) az eredeti megállapodáson túli források
(D) ezeken túl
az agglomerációból csatlakozó település hozzájárulása
III. Az Alap szervezete, müködése
Budapest Fôváros Önkormányzata és a csatlakozó fôvárosi kerületi önkormányzatok megalapítják és a továbbiakban müködtetik (önkormányzatok társulása, illetve) alapítvány formájában a Budapesti Rehabilitációs és Lakásalapot (továbbíakban: Alap).
Az Alap célja a nagyvárosi rehabilitációs programok, új lakásépítési programok, szabályozási és támogatási rendszerek meg-szervezése és finanszírozása olymódon, hogy Budapesten belül összehangolt lakáspolitikai szabályozás alakuljon ki, és a kerü-letek gazdasági és szociális helyzete közötti különbségek ne nö-vekedjenek, a lakókat ne érje különös elôny, vagy hátrány lakás-viszonyaikat tekintve pusztán kerületi hovatartozásuk miatt.
Az Alap legfôbb döntéshozó szerve a Kuratórium.
A Kuratóriumnak tagja minden résztvevô önkormányzat polgár-mestere, vagy az önkormányzat erre felhatalmazott képviselôje.
A Kuratóriumban általában az egyes önkormányzatok szavazatának súlya a bevitt vagyon, illetve az onnan befolyt bevétel nagysá-gának felel meg.
A Kuratórium döntéshozatali rendje még kialakításra vár, kapcsolódása az alapító testületekhez a források bevitelének módjától függ.
A Budapesti Rehabilitációs és Lakásalap megalapítja és
müködteti felügyeli
Budapesti Lakáshivatalt Budapesti Lakás Rt-t
I. Budapesti Rehabilitációs és Lakásalap Kuratóriuma
Dönt:
- A bevonható források körérôl, módjáról.
- Arról, hogy milyen célokra, módon és feltételekkel használhatók fel a források.
- A bevételek növelésérôl vállalkozás, gazdálkodás útján.
Gondoskodik
tagjai útján az elôzôekben emlitettekkel kapcsolatos testületi hatáskörbe tartozó döntések elôkészitésérôl, meghozataláról és beszámol a végrehajtásról az önkormányzatnak.
Létrehozza
a) a Budapesti Lakáshivatalt, meghatározza annak feladat- és hatáskörét, szervezetét és müködését, kinevezi vezetôjét és helyetteseit, és gyakorolja felettük a munkáltatói jogokat. Gondoskodik müködésének anyagi és személyi feltételeirôl.
b) a Budapesti Lakás Rt-t és gyakorolja az alapítóí és felü-gyeleti jogokat
Dönt az egyes projektek tartalmáról, prioritási sorrendjérôl és részarányáról:
(Példák)
Normatív projektek
A normativ projektek keretében a fôváros lakói számára - amenynyiben eleget tesznek a projektban megadott jogosultsági kritéri-umnak - állampolgári alapon jár az adott támogatás vagy kedvez-mény.
Ilyen: - lakbértámogatás,
- elsô lakáshoz jutás támogatása,
- bérlakás épitési vállalkozások támogatása.
Blokk-támogatás rehabilitáció céljára
Ilyen: - a városrehabilitációs blokk-támogatás,
(ekkor a kerületek maguk döntik el a rehabilitációs
célokra megkapott anyagi eszközök felhasználásának
módját)
Blokk-támogatás alternatív célokra
Ilyenek: - uj lakásépités támogatása,
- egyedi/kalákás lakásépités területelôkészitésének
támogatása,
- utólagos közmüvesités támogatása,
- korszerütlen telepek felszámolása,
- az elmaradt szanálások megszervezése.
Budapesti Lakásalap közvetlen projektjei
(mivel a kerületek önmagukban nem egyértelmüen érdekeltek a végrehajtásban)
Ilyen: - a hajléktalanok problémája (menhelyek létesitése, stb),
- az olcsó lakások épitése.
II. Budapesti Lakáshivatal
A Budapesti Rehabilitációs és Lakásalap Kuratóriumának«» döntéselô-készítô és a döntések végrahajtását megszervezô szerve.
A források (ujra)elosztására nincs felhatalmazva.
- Megszervezi a döntésekhez szükséges információs hátteret (a fô-városi önkormányzati tulajdonú lakó-, vegyes rendeltetésü és nem lakás céljára szolgáló ingatlanok állományáról, változásairól, állapotváltozásáról, forgalmáról stb., az elmaradt felújitási szükségletekrôl stb.)
- Az információs bázisra alapozva döntéselôkészítô elemzéseket készít.
- Ütemezett javaslati alternatívákat készít a források felhasználására a lakásépitési, területelôkészitési szükségletek és a ren-delkezésre álló források szembeállitásával.
Az "Igazgató Tanács" döntéseinek regisztrálása, végrehajtása és a végrehajtásról beszámoló készitése.
- A Kuratórium döntéseinek megfelelôen közremüködik azok végrehajtásában.
- Megszervezi és döntésre a Kuratórium elé terjeszti a fent emlí-tett projektek részletes feltételeit, a fôváros egészét érintô lakásszabályozási kérdéseket (bérlakásprivatizáció, a bérlôi jogok és a lakbérmegállapitás szabályozása, lakbértámogatási program, az ingatlankezelés uj rendszerei, a jelzálogkölcsön rendszer kiépitésének fôvárosi feladatai).
III. Budapesti Lakás Rt
Profitorientált részvénytársaság az Alap felügyelete alatt.
Hatósági jogköre nincs.
Részvénytulajdonosai: az Alap, a Fôvárosi Önkormányzat, kerületi önkormányzatok, valamint résztvevô magyar kereskedelmi bank, külföldi befektetési bank, külföldi ingatlanszakértô cég.
Feladata:
- az Alap vagyonának és bevételeinek kezelése,
- az Alap vagyonának gyarapitása,
- az Kuratórium döntéseinek megfelelô vállalkozások, projektek
lebonyolítása,
- privatizációs, rehabilitációs és lakásépítési hitelek nyújtása az ilyen programokban résztvevô lakók, önkormányzatok és vállal-kozók részére,
- lakáskötvényeket bocsáthat ki.
A Világbankkal való potenciális együttmüködés keretében:
A Budapesti Lakás Rt kötvényeket vásárol az MNB-tôl, mely kötvé-nyeket az MNB a Világbank célzott kölcsönnyújtására bocsát ki.
A Lakás Rt erre alapozva célzott (kettôs indexálásu) program-hiteleket nyújt a fent említett célokra (azoknak a kerületeknek, amelyek az elôirt feltételeket vállalják.)
A befolyt törlesztésekbôl a Lakás Rt visszafizeti a kötvényt a Banknak.
IV. Az alapításhoz elvezetô út
1. blokk
- az önkormányzati társulás jogi formájának kialakítása
(felelôs: Szegvári P.)
- a szóbajövô fôvárosi források pontosítása
(felelôs: Székely G., Sulyok Gy.)
- külsô szakértôk megbízása a jogi, pénzügyi, vagyonkezelési kérdések tisztázására
(felelôs: Székely G., Sulyok Gy.)
- vezetôségi vitát követôen az egyeztetésre kész anyag elké-szítése, kiküldése
(felelôs: Gyôri P.)
Indítás: november elsô hete
2. blokk
- egyeztetô konzultáció a polgármesterekkel
(felelôs: Demszky G.)
november 2. hete
- általános vita lefolytatása az önkormányzati bizottságokban, szükség esetén képviselô testületekben
(felelôs: polgármesterek)
november végéig
- külsô szakértôi vita, kerekasztal-konferencia
(felelôs: Kemény I., Gyôri P.)
- javaslatok összegyüjtése, konzultációs vita az önkormányzati bizottságokkal
(felelôs: Gyôri P.)
december eleje
3. blokk
- végsô, pontosított alapító változat elkészítése
(felelôs: Gyôri P. - Szegvári, Székely, Sulyok)
- végsô, pontosított alapító változat önkormányzati döntés-hozatalra elôterjesztése
(felelôs: Demszky G.)
január végéig
4. blokk
Az Alap szervezeti, tárgyi stb. feltételeinek biztosítása, a müködés indítása