Győri Péter: Mi hiányzik a lakástörvény-javaslatból?
A várva várt un. Lakástörvénynek legalább négy általános követelménynek kellett volna megfelelnie.
Először is végig kellett volna gondolni (és vitatni), hogy általában a lakásügy és azon belül a lakásügyi szabályozás terén mi az országos hatáskörű törvényalkotók, az Országgyűlés és a kormány célja, felelőssége, ebből adódó jogszabályalkotói feladata, mit helyes egy-egy település önkormányzatának szabályoznia (akár a magánpiaci szereplőkre vonatkozóan is), s milyen játéktér biztosítandó a polgárok számára. E logikus felépítés esetén a Fővárosi Önkormányzat helyét is értelmesen meg lehetett volna találni akkor, amikor Budapesten - mely egy település - speciálisan 23 önkormányzat működik. A javaslat ehelyett - a lakáseladások egy sajátos szabályozását kivéve - lényegében mindent a helyi önkormányzatok nyakába zúdít.
Másodszor is a törvényjavaslatnak arról kellett volna szólnia, hogy hogyan, milyen sajátos konstrukciókkal lehet megoldani az un. átmenetet, az átmenetet egy államszocialista, túlszabályozott lakásrendszerből egy szegény ország kialakuló szociális piacgazdaságának megfelelő lakásrendszerbe. Erre semmilyen válasz nincs a javaslatban, márpedig a meggondolt lépéseket egy céltalan és kiszámíthatatlan ugrással helyettesíteni nem lehet.
Harmadszor, az előbb említettek megalapozásához egy komoly koncepció kellett volna, anélkül nincs az az iránytű, mely a kodifikálót segíti fogalmazás közben. Ennek hiányában már az előkészítés során is naponta, sőt napszakonként kerültek ki-be lényegbe vágó paragrafusok a tervezetbe, s nem lehet tudni, hogy most ténylegesen kinek mi is a szándéka. (Ígéret van rá, hogy a parlamenti vitáig valamilyen koncepciót is megírnak.)
Negyedszer, a várakozás és a két év óta újra meg újra megszületett országgyűlési döntések az un. Lakástörvényről szóltak, s nem az ennél jóval szűkebb, bár fontos bérleti és elidegenítési jog-szabály elkészítéséről. Ez utóbbi természetesen nem tartalmazza a lakásépítés, -felújítás, -fenntartás pénzügyi konstrukciójára vonatkozó szabályokat (hitelezési formák, adózási feltételek), nem mond semmit a régi és új társasházakról, lakásszövetkezetekről, egyéb lakásépítési, -fenntartási szervezetekről, azok szabályainak megújításáról, a lehetséges támogatási, vagy ösztönzési formákról stb.
Végül a javaslat készítői nem ismerték fel, hogy a jelenlegi helyzetben, amikor kialakulóban van egy tényleges magánbérbeadói piac, ugyanakkor a volt állami bérlakások többsége Budapesten van, ahol az önkormányzatok meghatározó szerepet játszanak e piacon, akkor az eddigi túlszabályozás elemeinek radikális kiirtása, s az önkormányzati szabályozás kitágítása mellett központilag éppen az országosan szükséges elfogadható mértékű bérlővédelmi garanciákat kellett volna szabályozása középpontjába állítani. Figyelemmel a bérlők sokat emlegetett kvázi-tulajdonosi jogaira, és a bérbeadók szintén igencsak formálissá vált tulajdonosi kötelezettség-teljesítésére.
Minden eddigi lakáskódexszel ellentétben (a háború előttieket is számításba véve) hiányzik a javaslatból a lakbérek és az un. különszolgáltatások tételes elkülönítése, ily módon hiányzik a lak-bérek tartalmának körülírása, a lakbérekért járó bérbeadói kötelezettségek pontos meghatározása, a lakbérek módosításának szabályai, esetleg ennek behatárolása (akárcsak a lakbéremelés gyakoriságának szabályozása), hiányzik annak szabályozása, ha a bérlő, vagy a bérbeadó felújítási, karbantartási munkákat akar elvégezni a bérleményben, annak következményei, ha a bérbeadó nem teljesíti szerződésbeli kötelezettségei, vagy ha a bérlő nem teszi ezt, a felmondás különböző eseteinek részletes szabályozása, összefoglalva hiányoznak a lehetséges bérlővédelmi, illetve elsősorban a minimálisan szükséges, garanciális eljárásjogi szabályok. Ezen túlmenően - mint utaltunk rá - hiányosak a jelenlegi, pl. jóhiszemű jogcímnélküli helyzeteket, illetve kvázi-tulajdonosi jogokat elrendező szabályok.
A jelenlegi javaslat, amellett, hogy minden körültekintés nélkül megszüntetni javasolja az összes eddigi vonatkozó jogszabályt, megszünteti a Polgári Törvénykönyv lakásbérletről szóló részét is, s - kicsit leegyszerűsítve - a Ptk ugyanezen paragrafusait nyújtja be a törvényhozóknak elfogadásra, kiegészítve minden pontot azzal, hogy a további szabályokat önkormányzati rendeletben kell megalkotni. Ha ennyire futotta, akkor jobb lett volna, ha az önkormányzatok legalább előbb nekikezdhettek volna e szabályalkotási munkának.
Most már, az országos és önkormányzati választások közeledtével nagyon nagy annak a veszélye, hogy rossz értelemben pártpolitikai kérdéssé válik a törvényjavaslat, majd az önkormányzati szabályozás körüli vita. Márpedig az ezzel együtt járó ideologisztikus leegyszerűsítések eddig is sok kárt okoztak, s még sok kárt okoz-hatnak mind a magyar lakásügynek, mind a lakással rendelkezőknek, vagy éppen a lakástalanoknak.
Győri Péter
szociológus