TÖRVÉNYJAVASLAT
a lakások bérletére, valamint az állami és
önkormányzati lakások elidegenítésére vonatkozó szabályokról
Az Országgyûlés a lakások bérletére vonatkozó szabályok egységesítése, valamint egyszerûsítése érdekében, a lakásokkal való ésszerûbb, a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, továbbá a bérlakás-rendszer ellentmondásainak fokozatos megszûntetése céljából - a polgári jog alapelveit szem elôtt tartva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erôsítve és a bérlôk méltányos érdekeinek védelmét érvényesítve - a következô törvényt alkotja.
A törvény hatálya
1. §
(1) A törvény hatálya kiterjed minden lakásra - ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban lévô lakást, a szobabérlôk házában lévô lakrészt is - szükséglakásra.
(2) Ha a felek másként nem rendelkeztek, e törvény rendelkezéseit a külállam tulajdonában lévô lakásra is alkalmazni kell.
Elsô rész
A LAKÅSBÉRLET SZABÅLYAI
I. FEJEZET
A lakásbérlet létrejötte
2.§
(1) A lakásbérleti szerzôdést (a továbbiakban: szerzôdés) a bérbeadó és a bérlô megállapodása hozza létre.
(2) A szerzôdés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlô használatába adni, a bérlô pedig a lakás használatáért, a lakás rendeltetésszerû használhatósága érdekében /11._ (4) bekezdés/ nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni.
(3) A szerzôdés a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre (közös használatra szolgáló helyiségekre) és területre (közös használatra szolgáló területekre) terjed ki.
(4) A fizetendô lakbérben a szerzôdés megkötésekor kell megállapodni. Ha a lakbér mértékét jogszabály állapítja meg, a szerzôdés akkor is létrejön, ha a felek a fizetendô lakbérben nem állapodtak meg.
(5) A szerzôdésben meg kell határozni, hogy a fizetendô lakbér ellenértékeként milyen - e törvényben nem szabályozott - jogok és kötelezettségek terhelik a bérbeadót és a bérlôt.
(6) A szerzôdésben meg kell határozni, hogy a felek mely jogokat és kötelezettségeket tekintik ún. lényeges jogoknak és kötelezettségeknek.
(7) Egy személy, illetôleg egy család határozatlan idôre csak egy önkormányzati vagy állami lakást bérelhet. Aki az (1) bekezdés szerint egynél több lakást bérel, köteles e törvény hatályba lépésétôl számított, illetôleg ha a többlet lakás késôbb keletkezett, az ettôl számított hat hónapon belül a lakásokat egy lakásra cserélni, vagy az egyik lakást az azzal rendelkezô szervnek visszaadni.
A határozatlan és a határozott idejû bérlet
3.§
(1) Ha a felek megállapodásából más nem következik, a bérletet határozatlan idejû bérletnek, az albérletet pedig határozott idejû, éves bérletnek kell tekinteni.
(2) A bérlet határozott idejû bérlet, ha a felek a bérleti szerzôdés megkötésekor kifejezetten abban állapodtak meg, hogy a bérletet határozott idejû bérletnek tekintik.
(3) A bérlet határozatlan vagy határozott idejûségét nem érinti az, hogy a bért milyen idôszakokban fizetik.
(4) Megüresedô szükséglakás esetén határozatlan idejû bérleti szerzôdés nem köthetô.
A bérleti szerzôdés alakja
4.§
(1) A lakásra vonatkozó bérleti és albérleti szerzôdést írásba kell foglalni.
(2) Az e törvény hatálybalépésekor fennálló bérleti és albérleti szerzôdések és megállapodások esetén - annak hiányában - az írásbafoglalást egy éven belül kell pótolni. Amennyiben az írásba foglalás megegyezés hiányában vagy más ok miatt nem történik meg, - a rendes elévülési idôn belül - bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerzôdés létrehozását.
Az önkormányzati és állami lakás
5.§
(1) Az önkormányzat tulajdonában lévô lakásra (a továbbiakban: önkormányzati lakás) a tulajdonos helyi önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében (a továbbiakban: önkormányzati rendelet) meghatározott feltételekkel lehet szerzôdést kötni.
(2) Az állam tulajdonában lévô lakásra, továbbá a mûteremlakásra (a továbbiakban: állami lakás) a lakással rendelkezô szerv által megjelölt személlyel és feltételekkel lehet szerzôdést kötni.
(3) Ha a lakás bérlôjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, illetôleg e törvény hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személlyel lehet szerzôdést kötni.
(4) Az e törvényben elôírt bérbeadói hozzájárulás - ha a felek megállapodásából más nem következik - a bérlôkijelölésre jogosult által meghatározott tartalommal érvényes. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni a bérlôkiválasztási jog esetén is, ha e törvény a jogosult hozzájárulását írja elô.
(5) Önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakás nem lakás célú bérbeadásának lehetôségét, feltételeit.
(6) Lakást - az önkormányzati és állami lakás kivételével - csak lakás céljára szabad hasznosítani, ha a tulajdonos lakásépítési /vásárlási/ kölcsönt vagy a lakáshoz jutást segítô munkáltatói vagy egyéb szerv által nyújtott támogatást vett igénybe.
II. FEJEZET
A lakbér mértéke, a külön szolgáltatások díja
A lakbér
6.§
(1) A lakbér a lakás használatának és - a különszolgáltatások díjának kivételével - mindazoknak a szolgáltatásoknak az ellenértéke, amelyeket a bérbeadó a bérleménynek és felszereléseinek, valamint a lakók közös használatára szolgáló helyiségeknek és felszereléseknek a használhatósága érdekében nyújtani köteles.
(2) Az önkormányzati és állami lakások alaplakbérének mértékét a lakás alapvetô jellemzôi, így különösen
- a lakás komfortfokozata, alapterülete, minôsége, épületen belüli fekvése,
- a lakóépület állapota, településen belüli fekvése, környezeti tényezôi,
- a közös használatra szolgáló helyiségek, területek, berendezések,
- továbbá a bérbeadó által nyújtott, az (1) bekezdésben foglalt szolgáltatások
alapján kell meghatározni.
(3) Önkormányzati és állami lakások esetén a fizetendô lakbér mértékét
- a lakás alaplakbére, valamint
- a bérlet határozott, vagy határozatlan idejûsége (3._),
- a bérbeadó és bérlô 14-22._-ban foglalt jogaira és kötelezettségeire vonatkozó eltérô megállapodás,
- a bérbeadáskori pénzbeli térítés (9._ (2)),
- a bérlôtársi szerzôdés megkötésének feltételei (25._ (3)),
- a befogadás és tartási szerzôdés kötésének feltételei (27._ (5)),
- a szerzôdés közös megegyezéssel való megszûnésének feltételei (31._ (2)),
- a felmondáskori pénzbeli térítés (kártalanítás) (39._),
- a lakáscseréhez való hozzájárulás feltételei (42._ (2)),
- a lakásbérleti jog folytatásának feltételei (46._ (3)),
- az albérletbe adáshoz való hozzájárulás feltételei (48._ (2)),
- valamint a 61._ és a 73._-ban meghatározott szabályozás
alapján kell meghatározni.
(4) Önkormányzati lakások esetén az alaplakbér és a fizetendô lakbér mértékének a megállapítási módját önkormányzati rendelet határozza meg.
Külön szolgáltatások
7.§
(1) A bérlô köteles megtéríteni a bérbeadó által nyújtott és a szerzôdésben - vagy más megállapodásukban - meghatározott külön szolgáltatások díját. A bérbeadó a lakbérközlés szabályai /8._/ szerint közli a bérlôvel a külön szolgáltatások díját.
(2) A bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatások körébe tartozik:
a) a vízellátás és csatorna használat (szennyvízelszállítás) biztosítása,
b) a felvonó használatának biztosítása,
c) a központi fûtés és melegvízellátás,
d) a közös használatra szolgáló helyiségekben lévô olyan berendezések használata, amelyek egyedi fogyasztása mérhetô,
e) a televízióadók vételének biztosítása,
f) egyéb, a felek megállapodása szerint.
(3) A külön szolgáltatások további körét és díját önkormányzati rendelet, illetôleg más jogszabály keretei között a bérbeadó állapítja meg.
(4) A külön szolgáltatások köre nem terjedhet ki azokra a szolgáltatásokra, amelyeket a bérbeadó a 6._ (1) bekezdése alapján köteles nyújtani.
8.§
(1) Ha a lakbér mértékét jogszabály határozza meg és a felek a szerzôdés megkötésekor a fizetendô lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a szerzôdés megkötését követô három napon belül a bérlôvel írásban közölni. Ha a bérlô a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétôl számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni.
(2) Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerôs határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.
Közterhek, pénzbeli térítés a bérbeadáskor
9.§
(1) Az ingatlan közterheit - ha jogszabály vagy a felek megállapodása másként nem rendelkezik - a bérbeadó viseli.
(2) Önkormányzati lakás bérbeadásáért pénzbeli térítés is megállapítható. Ennek mértékét, fizetésének módját, határidejét - a 6._ (3) bekezdésében foglaltak figyelembe vételével - önkormányzati rendelet határozza meg.
A lakbéremelés korlátozása
10.§
(1) A határozatlan idejû lakásbérlet lakbérét csak a szerzôdéskötéstôl számított elsô évet követôen, majd évente egyszer, a határozott idejû lakásbérlet lakbérét pedig csak a hatodik hónap elteltét követô idôre, majd hathavonta egyszer lehet emelni.
(2) Az (1) bekezdés rendelkezései az albérletre is vonatkoznak.
(3) Az elôzô bekezdések rendelkezéseivel ellenkezô megállapodás semmis.
(4) A bérbeadónak az új lakbért határozatlan idejû lakásbérletnél legalább három, határozott idejû lakásbérletnél legalább egy hónappal elôre kell közölnie.
(5) Az önkormányzati lakások éves lakbéremelésének négyzetméterre vetített települési átlaga nem haladhatja meg a hivatalos fogyasztói árszintnövekedés kétszeresét.
(6) A személyi tulajdonú lakás bérének mértéke az e törvény hatálybalépését követô három évig nem haladhatja meg a hasonló adottságú önkormányzati bérlakásra az önkormányzati rendeletben meghatározott bérének kétszeresét
a) az 1953.április 1-e elôtt bérbeadott,
b) az 1953.április 1-ét követôen hatósági kiutalás alapján bérbeadott lakás esetében.
(7) Az 1989.január 1-e elôtt megállapodás alapján bérbeadott személyi tulajdonú lakás lakbére 1994. december 31-ig nem haladhatja meg a hasonló adottságú önkormányzati bérlakás az önkormányzati rendeletben meghatározott bérének kétszeresét.
(8) Magánbérleményekhez adott önkormányzati lakbértámogatás esetén önkormányzati rendelet határozza meg a felek megállapodása szerinti lakbér maximumát.
(9) A (7) és (8) bekezdést nem lehet alkalmazni, ha a felek e törvény hatálybalépéséig a lakbér mértékében megegyeztek, vagy azt bíróság jogerôs határozatával megállapította.
III. FEJEZET
A felek jogai és kötelezettségei
A lakás átadása
11.§
(1) A bérbeadó a lakást a megfelelô lakásberendezésekkel együtt a szerzôdésben meghatározott feltételekkel és a szerzôdésben megjelölt idôpontban, rendeltetésszerû használatra alkalmas állapotban köteles a bérlônek átadni.
(2) A lakás átadásakor észlelt hibák, hiányosságok megszüntetésérôl - ha jogszabál, vagy a felek megállapodása másként nem rendelkezik - a bérbeadó köteles gondoskodni. Ha a bérbeadó e kötelezettségét nem teljesíti a bérlô a szükséges munkát helyette a 19._-ban foglaltak szerint elvégezheti és a költségeinek megtérítésére a 20._-ban foglaltak szerint tarthat igényt.
(3) A lakás átadásakor helyszíni leltárt kell felvenni, abban fel kell tüntetni a lakás, illetôleg a lakásberendezések tényleges állapotát. A bérlô az átvételt - az esetleges észrevételekkel - a leltár aláírásával ismeri el.
(4) A lakás rendeltetésszerû használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek (ezek általában: a központi fûtô és melegvíz szolgáltató berendezés és szerelvényei, a víz-, csatorna és gázvezeték, valamint ezek szerelvényei, az elektromos vezetékek, a központi antenna, a kaputelefon, a személy- és teherfelvonó, a háziszemét gyûjtésére szolgáló berendezés) a lakásban levô részei és a lakásberendezések (ezek általában: fôzô- és fûtôberendezések, melegvízellátó, egészségügyi, szellôztetô berendezések, redôny, csengô) üzemképes állapotban vannak.
12.§
(1) A bérbeadó - ha jogszabály vagy a felek megállapodása eltérôen nem rendelkezik - szavatol azért, hogy a lakás és a lakáshoz tartozó helyiségek, területek a lakásbérleti jogviszony tartama alatt rendeltetésszerû használatra alkalmasak legyenek és egyébként is megfeleljenek a szerzôdés elôírásainak.
(2) Az (1) bekezdés szerinti szavatosságra a hibás teljesítés jogkövetkezményeit úgy kell alkalmazni, hogy árleszállítás helyett kijavítást vagy lakbérmérséklést, elállás helyett felmondást lehet érvényesíteni. Kicserélés esetén a bérlô e törvény szerint megfelelô cserelakásra tarthat igényt.
13.§
(1) A bérlô a lakbért a szerzôdésben meghatározott összegben és idôpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés idôpontjában nem állapodtak meg, a bérlô a lakbért havonta elôre egyösszegben,legkésôbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.
(2) A bérlô és a vele együtt lakó személyek a lakást rendeltetésszerûen, csak a szerzôdésben meghatározott célra használhatják.
A karbantartási, felújítási, pótlási és cserekötelezettség
A bérbeadó kötelezettségei
14.§
(1) A bérbeadó köteles gondoskodni
a) az épület állagának karbantartásáról,
b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról,
c) a falak és a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák, hiányosságok megszüntetésérôl,
d) a közterületre és a közös használatra szolgáló helyiségekre, területre nézô ajtók és ablakok külsô felületeinek mázolásáról,
e) az egyéni fogyasztásmérôtôl, illetôleg biztosító táblától kezdôdô elektromos vezetéknek és érintésvédelmi rendszernek a felújításáról, vagy a hatósági elôírásoknak megfelelô kialakításáról.
(2) A bérbeadó köteles gondoskodni - ha jogszabály vagy a felek megállapodása másként nem rendelkezik -
a) az épület, továbbá a közös használatra szolgáló helyiségek és terület tisztántartásáról és szükség szerinti megvilágításáról, valamint
b) a háztartási szemét elszállításáról.
A bérlô kötelezettségei
15.§
(1) A bérlô köteles gondoskodni
a) a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek karbantartásáról,
b) a lakás burkolatainak felújításáról, pótlásáról, illetôleg cseréjérôl - kivéve, ha arra a falban vagy födémben lévô vezetékek javításával összefüggô helyreállítási, továbbá az épület felújítása során végzett munkákkal kapcsolatban kerül sor -,
c) az elektromos vezetéknek és érintésvédelmi rendszerének az egyéni fogyasztásmérôtôl, illetôleg a biztosító táblától kezdôdô szakaszán keletkezett hibák kijavításáról, a kapcsolók és a csatlakozó aljak cseréjérôl,
d) az épületben, az épület központi berendezéseiben, a közös használatra szolgáló helyiségekben és ezek berendezéseiben, továbbá a lakásban a saját vagy a vele együtt lakó személyek magatartása folytán keletkezett hibák kijavításáról és az eredeti állapot helyreállításáról, illetôleg a kár megtérítésérôl,
e) a lakás tisztántartásáról,
f) a lakás berendezések felújításáról és cseréjérôl.
(2) Nem köteles a bérlô az (1) bekezdésben említett munkák elvégzésérôl gondoskodni, ha a lakásberendezést elemi csapás vagy a bérbeadó mulasztása, illetôleg az épület vagy vezetékhálózat felújítása miatt kell felújítani, illetôleg kicserélni vagy, ha a lakásberendezés felújítása, cseréje a lakásbérleti szerzôdés keletkezésétôl számított egy éven belül válik szükségessé.
(3) A lakásban a lakásbérleti jogviszony megszûnése után jogcím nélkül visszamaradt személyre is vonatkoznak az (1) és (2) bekezdésekben meghatározott kötelezettségek és az azokhoz kapcsolódó jogok.
(4) Az (1) bekezdés a határozott idejû vagy valamely feltétel bekövetkezéséig fennálló lakásbérleti jogviszonyra is vonatkozik, ha a lakásbérleti jogviszony tartama az öt évet elér, vagy meghaladja.
16.§
(1) A bérbeadó kötelezettségét
a) életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát veszélyeztetô vagy a lakás, a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerû használatát lényegesen akadályozó (a továbbiakban együtt: azonnali beavatkozást igénylô) hibák esetében haladéktalanul,
b) azonnali beavatkozást nem igénylô hibák esetében pedig általában az épület karbantartásával vagy felújításával összefüggésben köteles teljesíteni.
(2) A bérlô a kötelezettségét olyan idôpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetôleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.
(3) A bérlô köteles tûrni az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bôvítésével és korszerûsítésével kapcsolatos, valamint a bérbeadót és más bérlôt terhelô egyéb munkák elvégzését, ha ezek nem eredményezik a lakás megsemmisülését.
(4) Ha a munkák elvégzése során a lakás vagy a lakásberendezés megrongálódik az így keletkezett hibát is egyidejûleg ki kell javítani.
A kötelezettség teljesítésének ideje, módja
17.§
(1) Ha a bérbeadó, illetôleg a bérlô a kötelezettségét határidôben, írásbeli felszólításra sem teljesíti, a másik fél a szükséges munkát helyette és költségére elvégezheti.
(2) A jogosított az életveszély elhárításához szükséges munkát a másik fél írásbeli felszólítása nélkül is elvégeztetheti. Errôl a másik felet egyidejûleg értesíteni kell.
(3) Ha a bérbeadó az azonnali beavatkozást nem igénylô hibák esetében a munkát egy éven belül, illetôleg az épület felújításával összefüggésben két éven belül nem végzi el vagy annak e határidôn belül történô elvégzését nem vállalja, a bérlô az (1) bekezdés szerint járhat el.
(4) A felek a (3) bekezdésben foglaltaktól eltérôen is megállapodhatnak.
(5) Ha a bérbeadó a kötelezettségét határidôben, írásbeli felszólításra sem teljesíti, a bérlô választása szerint - a szükséges munkák elvégeztetése helyett - kérheti a bíróságtól, hogy a bérbeadót kötelezze a hibák megszûntetésére.
A másik fél által elvégzett munkák megtérítése
18.§
(1) A jogosított a költségének a megtérítését igényelheti a másik féltôl, ha helyette azonnali beavatkozást igénylô munkát végzett.
(2) Ha önkormányzati lakás esetében a bérlô a bérbeadó helyett a lakás átadásakor észlelt hibák és hiányosságok megszüntetésérôl gondoskodik, a bérbeadó a bérlô költségeit köteles megtéríteni.
19.§
(1) A bérlô és a bérbeadó megállapodhatnak abban, hogy a bérlô a lakást a megállapodásban elôírt módon átalakíthatja, korszerûsítheti.
(2) Önkormányzati vagy állami lakás esetében a bérlô által kezdeményezett, komfortfokozatot nem növelô korszerûsítés költségei - egyéb megállapodás hiányában - a bérlôt terhelik.
(3) A bérlô a bérleti jog megszûnése esetén a (2) bekezdés szerint ôt terhelô költségei megtérítésére a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint tarthat igényt.
A lakbér elengedése, illetôleg mérséklése
20.§
(1) A bérlô a lakbér elengedését, illetôleg mérséklését követelheti arra az idôre, amíg
a) a bérbeadó a karbantartási, felújítási, pótlási, cserekötelezettségét felszólítás ellenére sem teljesíti, s emiatt a lakás (és a hozzátartozó helyiségek, területek) vagy annak egy része harminc napot meghaladó ideig rendeltetésszerûen nem használható.
b) a bérbeadó a bérlôt a lakás rendeltetésszerû használatában más módon akadályozza vagy jelentôsebb mértékben korlátozza.
(2) Ha a bérbeadó a lakbér elengedésére, illetôleg mérséklésére irányuló igényt nyolc napon belül nem ismeri el, a bérlô további nyolc napon belül a bírósághoz fordulhat. Ha ezt a határidôt elmulasztja, jogát a kereset indításáig eltelt idôre nem érvényesítheti. A bíróság jogerôs döntéséig a korábbi lakbért kell megfizetni.
(3) A felek írásban megállapodhatnak, hogy a bérlô a bérbeadót terhelô kötelezettségeket - a lakbér elengedése, mérséklése, vagy egyéb ellenszolgáltatás ellenében - egészben vagy részben magára vállalja.
A lakásbérleti jogviszony szünetelése
21.§
Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, illetve bôvítésével kapcsolatos munkák csak a lakás kiürítése esetén végezhetôk el és a bérlô, valamint a vele együtt lakó személyek átmeneti elhelyezése biztosított, a lakásbérleti jogviszony a munkák végzésének idôtartamára szünetel. A szünetelést a bérbeadó és a bérlô megállapodása, ennek hiányában a bíróság határozata állapítja meg.
A lakás visszaadása
22.§
(1) A bérlô a lakást és a leltárban feltüntetett lakásberendezéseket a lakásbérleti jogviszony megszünésekor, illetôleg a lakás kiürítésekor tisztán és rendeltetésszerû használatra alkalmas állapotban köteles a bérbeadónak visszaadni.
(2) A lakás visszaadásakor meg kell állapítani a lakás és a lakásberendezések tényleges állapotát, illetôleg az esetleges hibákat, hiányosságokat. A megállapításokat írásba kell foglalni.
(3) A bérlô a megállapított és az ôt terhelô hiányosságokért és kötelezettségének elmulasztása következtében keletkezett hibákért felel.
(4) A bérlônek nyilatkoznia kell az ôt terhelô hibák és hiányosságok megszüntetésének, illetôleg az ellenérték megtérítésének a módjáról és határidejérôl.
(5) Ha a bérlô a hibák és hiányosságok megszüntetésére vagy az ellenérték megtérítésére nem nyilatkozott, illetôleg a bérbeadó a bérlô nyilatkozatát nem fogadta el, a bérbeadó a lakás visszaadásától számított harminc napon belül a bíróságtól kérheti a bérlô kártérítési felelôsségének a megállapítását.
(6) A bérlô a saját költségén - ellenérték nélkül - létesített lakásberendezéseket a lakás visszaadásakor a lakás állagának sérelme nélkül leszerelheti és elviheti. Ebben az esetben a bérlô a bérbeadó kívánságára köteles az eredeti állapotot visszaállítani vagy annak költségét megtéríteni.
(7) A bérlô a lakásberendezéseket leszerelés és elvitel helyett a bérbeadónak megvásárlásra felajánlhatja.
23.§
A fizetendô lakbér megállapításakor, módosításakor (6._ (3) bek.), illetve a bérbeadáskori pénzbeli térítés megállapításakor (9._ (2) bek.) a felek a 14-22._-okban foglaltaktól eltérôen is megállapodhatnak írásban.
24.§
Önkormányzati és állami lakás esetén az e törvény hatálybalépésekor a bérbeadó által már elismert munkák lakbérbe beszámítható jogszabályon alapuló költségeit a bérbeadó 1995. december 31-éig köteles a bérlô részére megfizetni.
Bérlôtársak
25.§
(1) A lakást több bérlô együttesen is bérelheti (bérlôtársak).
(2) Önálló bérlet esetén bérlôtársi jogviszony akkor létesíthetô, ha ebben a bérbeadó és a bérlô, valamint a leendô bérlôtárs megállapodnak.
(3) Önkormányzati lakásra bérlôtársi szerzôdés az önkormányzati rendeletben meghatározott feltételekkel köthetô.
(4) Az önkormányzati lakásra - ha a bérlôkijelölésre jogosult eltérôen nem rendelkezik - a házastársak/élettársak közös kérelmére - a 2._ (7) bekezdésében fohlaltak figyelembe vételével - bérlôtársi szerzôdést lehet kötni.
(5) A bérlôtársak jogai és kötelezettségei egyenlôek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges.
Társbérlet
26.§
(1) Ha a bérlôk a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlôk. A társbérlô önálló bérlô.
(2) Önkormányzati és állami lakásban megüresedett társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbeadni nem lehet.
Befogadás, tartási szerzôdés kötése
27.§
(1) A bérlô és a bérlôtárs a lakásba - a házastársa, az élettársa, a gyermeke (az örökbefogadott, a mostoha-, és a nevelt gyermeke), valamint a szülôje (az örökbefogadó, a mostoha-, és a nevelô szülôje), a nagyszülôje, az unokája kivételével - más személyt állandó jelleggel, életvitelszerû ottlakással a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.
(2) Bérlôtárs esetén a befogadáshoz - a kiskorú gyermeke (az örökbefogadott, a mostoha-, és a nevelt gyermeke) kivételével - a másik bérlôtárs hozzájárulása is szükséges.
(3) A társbérlô a lakásrészébe - az (1) bekezdésben említetteken kívül - más személyt a másik társbérlô írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.
(4) A bérlô a lakásbérleti jog folytatása ellenében tartási szerzôdést a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával köthet.
(5) A tartási szerzôdés megkötése után a felek a lakásba más személyt - a (2) bekezdésben megjelölt személyek kivételével - a másik fél írásbeli hozzájárulásával fogadhatnak be.
(6) Önkormányzati lakás esetén önkormányzati rendelet határozza meg.
a) azt, hogy a bérlô a lakásbérleti jog folytatása ellenében köthet-e tartási szerzôdést,
b) az (1) és (4) bekezdésben meghatározott hozzájárulás
feltételeit.
(7) A bérlô köteles a lakásba történô befogadástól számított 15 napon belül a bérbeadót írásban tájékoztatni a befogadás tényérôl. Ennek elmulasztása a 33._ (1) bekezdés b) pontjában meghatározott jogkövetkezménnyel jár.
Jogcím nélküli lakáshasználat
28.§
(1) Ha a lakást jogcím nélkül használó a lakással rendelkezni jogosult felszólítására a következô hónap utolsó napjáig nem hagyja el a lakást, úgy a lakással rendelkezni jogosult - másik, megfelelô lakás biztosítása nélkül - a bíróságtól kérheti a lakás kiürítésére vonatkozó felszólítás jogszerûségének megállapítását és a végrehajtás elrendelését.
(2) A lakást jogcím nélkül használó a jogosult részére lakáshasználati díjat (továbbiakban: használati díj) köteles fizetni. A használati díj a lakásra megállapított fizetendô lakbérrel azonos összeg.
(3) A jogcím nélküli használat kezdetétôl számított hat hónap elteltével a használati díj - a lakbéremelés eljárási szabályainak megfelelô módon, de attól eltérô mértékben - emelhetô.
(4) Az (1) és (3) bekezdésekben foglalt rendelkezések nem alkalmazhatók, ha a használati díj emelésére jogosult köteles a jogcím nélküli használó részére másik lakást biztosítani.
(5) Önkormányzati lakás esetén a használati díj emelésének mértékét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
29.§
(1) Ha a bérlô a bérbeadó hozzájárulása nélkül a lakásba más személyt jogosulatlanul befogad vagy a lakás használati jogát átruházza, illetve más személy a lakást jogosulatlanul szándékozik elfoglalni, a bérbeadó a beköltözést megakadályozhatja, illetve utólag a kiköltözést követelheti.
(2) Ha a bérbeadó a jogosulatlan beköltözést a tudomására jutásától számított 90 napon át tûrte, a beköltözô kilakoltatását ezen a jogcímen nem kezdeményezheti és jogcím nélküli lakáshasználat jön létre.
IV. FEJEZET
A lakásbérlet megszûnése
30.§
(1) A szerzôdés megszûnik
a) a határozott idôre szóló szerzôdés esetén a meghatározott idô elteltével, illetôleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jogviszony esetén a feltétel bekövetkeztével,
b) a felek közös megegyezésével,
c) a lakás megsemmisülésével,
d) ha az arra jogosult felmond,
e) a bérlô halálával, ha nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy,
f) ha a bérlô a lakást elcseréli,
g) ha a bérlôt a Magyar Köztársaság területérôl kiutasították,
h) bírósági ítélet, illetve hatósági határozat alapján.
A szerzôdés megszûnése közös megegyezéssel
31.§
(1) A felek a szerzôdést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó pénzbeli térítést fizet a bérlônek.
(2) Önkormányzati lakás esetén a pénzbeli térítés fizetésének szabályait önkormányzati rendelet határozza meg.
A szerzôdés megszûnése a lakás megsemmisülése miatt
32.§
Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében elpusztult és a bérlô (használó) az elhelyezésérôl maga nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az illetékes önkormányzat feladata.
Felmondás
A felmondás okai
33.§
(1) A bérbeadó a szerzôdést felmondhatja, ha
a) a bérlô a lakbért a fizetésre megállapított idôpontig nem fizeti meg,
b) a bérlô a szerzôdésben vállalt vagy jogszabályban elôírt kötelezettségét nem teljesíti,
c) a bérlô vagy a vele együtt lakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben garázda, botrányos, tûrhetetlen, az együttélést lehetetlenné tevô magatartást tanúsítanak,
d) a bérlô vagy a vele együtt lakó személyek a lakást, a
közös használatra szolgáló helyiséget, illetôleg
területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják,
e) az önkormányzati lakás bérlôjének ugyanazon a településen megfelelô és beköltözhetô lakása van.
(2) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó a szerzôdést akkor is felmondhatja, ha a lakás önkormányzati rendeletben meghatározott célból bontás vagy átalakítás következtében megsemmisül.
(3) Bérlôtársi jogviszony esetén a felmondás valamennyi bérlôtársra csak akkor terjed ki, ha a felmondási ok velük szemben is megvalósult és a bérbeadó a felmondást valamennyi bérlôtárssal közölte.
(4) Az önkormányzati lakás bérlôjének, ha ugyanazon a településen másik, megfelelô és beköltözhetô lakása van, tizenöt napon belül tájékoztatnia kell a bérbeadót.
Felmondás bér nem fizetés miatt
34.§
(1) Ha a bérlô a bérfizetésre megállapított idôpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlôt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani.
(2) Ha a bérlô a felszólításnak tizenöt napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül felmondással élhet. A felmondás legkorábban az elmulasztott bérfizetési idôpontot követô hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idô nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
Felmondás lényeges kötelezettség nem teljesítése miatt
35.§
Ha a bérlô a szerzôdésben vállalt vagy jogszabályban elôírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidôben nem teljesíti, a bérbeadó a határidôt követô tizenöt napon belül felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határnapot követô hónap utolsó napjára szólhat.
Felmondás kifogásolt magatartás miatt
36.§
(1) Ha a bérlô vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlôt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétôl való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani.
(2) A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétôl számított nyolc napon belül kell közölni. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idô nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
(3) Ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerzôdés fenntartását nem lehet elvárni, úgy a bérlôt a magatartás megszüntetésére a tudomásrajutástól számított negyvennyolc órán belül írásban fel kell szólítani. A felmondást a kifogásolt magatartás folytatásától vagy megismétlésétôl számított öt napon belül kell közölni. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idô nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
Egyéb felmondás cserelakás biztosításával
37.§
(1) Önkormányzati és állami lakás kivételével a bérbeadó a határozatlan idôre szóló szerzôdést a 33._ (1) bekezdésben meghatározott okok fennállása nélkül is felmondhatja. A felmondási idô azonban 18 hónapnál rövidebb nem lehet.
(2) Amennyiben a bérbeadó az (1) bekezdésben foglalt felmondással egyidejûleg a bérlô részére ugyanazon a településen másik, megfelelô és beköltözhetô lakást ajánl fel, a felmondási idô három hónapnál rövidebb nem lehet.
(3) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadó a határozatlan idôre szóló szerzôdést a 33._ (2) bekezdésében meghatározott ok miatt is felmondhatja, ha a bérlô részére egyidejûleg ugyanazon a településen másik, megfelelô és beköltözhetô lakást ajánl fel.
(4) A bérbeadó nem köteles másik lakást felajánlani, ha a bérlônek a bérelt lakással azonos településen megfelelô és beköltözhetô lakása van.
Felmondás szerzôdés alapján
38.§
Önkormányzati és állami lakás kivételével a bérbeadó a szerzôdést a 33._ és 37._-tól eltérôen is felmondhatja - legkorábban a következô hónap utolsó napjára - ha ezt a felek a szerzôdésben kikötötték. Eltérô megállapodás hiányában a felmondási idô nem lehet rövidebb három hónapnál.
Felmondáskori pénzbeli térítés (kártalanítás)
39.§
(1) Önkormányzati és állami lakás esetén a bérlô e törvény hatályba lépésekor fennálló bérleti szerzôdés felmondással történô megszûnése esetén a bérleti jogának megszûnéséért pénzbeli térítésre (kártalanításra) tarthat igényt. A pénzbeli térítés megállapítása során figyelembe kell venni a bérleményhez való hozzájutás körülményeit, a bérlô - meg nem térített - értéknövelô beruházásait, valamint az általa befizetett lakásépítési hozzájárulás, használatbavételi díj, illetve igénybevételi díj (bérbeadáskori pénzbeli térítés) mértékét.
(2) Önkormányzati lakás esetén a pénzbeli térítés (kártalanítás) mértéke kialakításának szabályait, feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
(3) A bérbeadó az (1) bekezdésben meghatározott pénzbeli térítés (kártalanítás) összegét a bérleti jog megszûnésével és a lakás (helyiség) rendeltetésszerû állapotban történô átadását követô harminc napon belül köteles a bérlônek megfizetni.
(4) A bérbeadó a pénzbeli térítés (kártalanítás) összegét visszatarthatja, ha a bérlô a lakást, illetôleg helyiséget a felmondásban meghatározott idôpontban nem megfelelô állapotban adja vissza.
Felmondás a bérlô részérôl
40.§
(1) A bérlô a határozatlan idôre kötött szerzôdést bármikor felmondhatja.
(2) A felmondás a következô hónap utolsó napjára szólhat.
A felmondás alakja, módja, korlátozása
41.§
(1) Felmondani csak írásbeli közléssel lehet.
(2) A bérbeadó részérôl történô felmondásban meg kell jelölni a felmondás alapjául szolgáló okot.
(3) A 33._ (1) bekezdés a-b) pontja alapján nem lehet - cserelakás felajánlása nélkül - felmondani, ha a bérlô lakbértámogatásra lenne jogosult, de ilyen támogatást nem kap.
(4) Ha az a fél, akinek felmondtak, az írásbeli közlés kézhezvételétôl számított három nap alatt írásban nyilatkozik arról, hogy a felmondást nem fogadja el, úgy a felmondó fél az írásbeli közlés kézhezvételétôl számított nyolc napon belül a bíróságtól kérheti a felmondás érvényességének megállapítását. E határidôk elmulasztása jogvesztéssel jár.
(5) Ha a felmondás érvényességének megállapítása iránti perben a bíróság a keresetet azért utasította el, mert a felajánlott lakás nem megfelelô, a bérbeadó az ítélet jogerôre emelkedésétôl számított egy éven belül ugyanazon a jogcímen újabb pert nem indíthat.
(6) Önkormányzati és állami lakások esetében a 33._ (1) bekezdés a-b) pontja alapján történô felmondás felmondási ideje nem lehet rövidebb három hónapnál.
(7) A felszólításra, valamint a felmondásra vonatkozó határidôk elmulasztása jogvesztéssel jár.
(8) Ha a bérbeadónak nem kell cserelakást felajánlania, akkor a határozatlan idejû lakásbérletet - a 36._ (3) bekezdésben meghatározott esetet kivéve - december, január, február hónapokra felmondással megszüntetni nem lehet.
Lakáscsere
42.§
(1) A bérlô a lakás bérleti jogát - a bérbeadó hozzájárulásával - elcserélheti. A csereszerzôdést írásba kell foglalni. A szerzôdô felek a csereszerzôdésben kikötött pénzbeli térítésre (használati értékkülönbözetre) tarthatnak igényt.
(2) Önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás feltételeit, illetve a hozzájárulás feltételeként kikötött ellenérték mértékét önkormányzati rendelet határozza meg.
(3) Önkormányzati lakás esetén - ha a felek ettôl eltérôen nem állapodtak meg - a hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélô felek vállalják a bérleti szerzôdés feltételeit és bármelyik cserélô fél:
a) a lakásfenntartás anyagi nehézségei,
b) egészségügyi ok,
c) munkahely megváltozása,
d) lényeges személyi körülményeinek, így különösen a bérlôvel állandó jelleggel jogszerûen együttlakó személyek (28.§) számának megváltozása miatt cseréli el a lakást.
(4) Önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha a (3) bekezdés b) vagy c) pontjában megjelölt indok a bérlôvel állandó jelleggel jogszerûen együttlakó személyek (28.§) esetében áll fenn.
(5) A hozzájárulást a (3)-(4) bekezdésekben említett indokok fennállása esetén is meg kell tagadni, ha a bérlôkijelölésre vagy az ismételten gyakorolható bérlôkiválasztásra jogosult, illetôleg az eltartó a cseréhez nem járul hozzá.
43.§
A szolgálati lakásra kötött szerzôdés megszûnik akkor is, ha a bérlônek
a) a lakással rendelkezô szervvel fennálló munkaviszonya vagy
b) a szolgálati lakásra jogosító munkaköre vagy tevékenysége
megszûnik, kivéve ha fegyveres testületi lakás esetén az illetékes miniszter ettôl eltérôen rendelkezett.
V. FEJEZET
A lakásbérleti jog folytatása
44.§
A lakás tulajdonában végbement változás esetében a tulajdonváltozás idôpontjától kezdve az új tulajdonos lép a bérleti szerzôdésen alapuló jogok és kötelezettségek tekintetében a bérbeadó helyébe.
45.§
(1) A bérlô halála esetén az eltartó a lakásbérleti jogot akkor folytathatja, ha
a) a tartási szerzôdéshez a bérbeadó írásban hozzájárult, és
b) az eltartó a szerzôdésben vállalt tartási kötelezettségét, továbbá a bérbeadó által a hozzájáruláskor meghatározott feltételeket teljesítette.
(2) Az e törvény hatálybalépését megelôzôen kötött tartási szerzôdésekre - a lakáshasználatbavételi díjra vonatkozó rendelkezések kivételével - a szerzôdés megkötésekor hatályos jogszabályokat kell alkalmazni.
46.§
(1) A bérlô halálakor legalább egy év óta állandó jelleggel, életvitelszerûen a lakásban lakó házastársa, gyermeke (örökbefogadott, mostoha-, és nevelt gyermeke), élettársa, szülôje (örökbefogadó, mostoha-, és nevelô szülôje) valamint unokája a lakásbérleti jog folytatására jogosult, ha a bérlô a 27.§ (7) bekezdésben foglalt tájékoztatási kötelezettségének eleget tett.
(2) Az (1) bekezdésben felsorolt személyek a lakásbérleti jogviszonyt - eltérô megállapodásuk hiányában - az ott meghatározott sorrendben folytathatják. Ha több személy azonos sorrendben jogosult - eltérô megállapodásuk hiányában - közöttük bérlôtársi jogviszony keletkezik.
(3) A lakásbérleti jog folytatására jogosult a bérlô halálától számított 30 napon belül kérheti a bérbeadótól bérleti jogának elismerését.
47.§
(1) Önkormányzati lakás esetén a bérlô a bérbeadó hozzájárulásával a lakásbérleti jogviszonyáról lemondhat a vele legalább egy év óta életvitelszerûen együttlakó közeli hozzátartozója javára.
(2) A lemondás érvényességéhez a lakással rendelkezni jogosult és tartási szerzôdés esetén az eltartó hozzájárulása is szükséges.
(3) A lemondáshoz való hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
VI. FEJEZET
Cserelakás biztosítása
48.§
(1) Aki e törvény hatálybalépése elôtt legalább két év óta állandó jelleggel a bérlôvel együtt önkormányzati lakásban lakik, a bérlô halála esetén - e törvény szabályainak - megfelelô cserelakásra tarthat igényt. Több jogosult esetén - ellenkezô megállapodás hiányában - a bérleti szerzôdés alapján bérlôtársi jogviszony jön létre. Cserelakás felajánlása helyett az általa használt lakás is bérbeadható vagy a felek pénzbeli térítésben is megállapodhatnak.
(2) Az (1) bekezdésben foglalt rendelkezést nem kell alkalmazni a lakásban albérlôként, illetôleg az olyan személyre, akit a lakásügyi hatóság vagy a bíróság a lakás kiürítésére kötelezett.
(3) A szerzôdés megszûnése után a lakásban visszamaradó személy - az e törvény alkalmazása alapján bérleti jog folytatására jogosult kivételével - másik lakásra akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó, illetôleg a bérlôkijelölésre vagy a bérlôkiválasztásra jogosult erre kötelezettséget vállalt.
(4) A szolgálati, illetôleg vállalati bérlakásnak minôsülô lakásra határozott idôre vagy feltétellel kötött szerzôdés esetén
a) annak a bérlônek, akinek nem neki felróható okból szûnik meg a szerzôdése, továbbá
b) a lakás bérlôjének halálakor a vele együtt lakó, - e törvény 46._ (1) bekezdésében említett - személy részére a lakással rendelkezô szervnek megfelelô cserelakást kell felajánlania.
(5) A cserelakás megfelelôségénél figyelembe kell venni mindkét lakás:
a) komfortfokozatát,
b) alapterületét,
c) mûszaki állapotát,
d) lakóhelyiségeinek számát,
e) településen és épületen belüli fekvését.
(6) A felajánlott lakás megfelelô, ha a jelenleg használt lakáshoz viszonyítva annak a (5) bekezdés szerinti elônyei és hátrányai kiegyenlítik egymást.
(7) A bérlô igényt tarthat arra, hogy a bérbeadó térítse meg a lakásváltoztatással kapcsolatban felmerült indokolt költségeit.
(8) A bérbeadó a bérlôvel, a használóval megállapodhat, hogy megfelelô lakás felajánlása helyett, illetve a lakások közötti eltérések miatt részére pénzbeli térítést fizet.
VII. FEJEZET
Az albérlet
49.§
(1) A bérlô a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával a lakás egészét vagy egy részét albérletbe adhatja.
(2) Önkormányzati lakás esetén a bérbeadói hozzájárulásról, annak feltételeirôl önkormányzati rendelet határoz.
(3) Az albérleti díj nem lehet magasabb a lakás fekvése szerinti önkormányzat rendeletében - a lakás településen belüli fekvése szerint - meghatározott legmagasabb lakbérnél.
(4) A bérlô az albérleti szerzôdést a következô hónap utolsó napjára felmondhatja.
(5) Az albérlô a határozatlan idôre kötött albérleti szerzôdést a hónap tizenötödik vagy utolsó napjára felmondhatja. A felmondási idô tizenöt nap.
(6) Ha az albérlô olyan cselekményt vagy mulasztást követ el, amely miatt a bérbeadó a bérlônek, amennyiben azt ô követte volna el, felmondhatna, amiatt a bérbeadó a bérlônek csak akkor mondhat fel, ha a bérlô - a bérbeadónak a kifogásolt magatartás tudomásra jutásától számított 8 nap alatt írásban kifejezett kivánságára - az albérletet e törvény rendelkezéseinek megfelelô legrövidebb idô alatt meg nem szünteti.
(7) A bérbeadónak a bérlôvel szemben hatályos jognyilatkozatai és jogi cselekményei (felmondás stb.) az albérlôre is kihatnak, amennyiben természetüknél fogva nem kizárólag a bérlôre vonatkoznak.
(8) A bérbeadónak az albérletet is érintô jognyilatkozatairól és jogi cselekményeirôl a bérlô az albérlôt azonnal írásban értesíteni köteles. Ha a bérlô ennek a kötelezettségének eleget nem tesz, az albérlôt emiatt érhetô kárért felelôs.
(9) Jogosulatlan albérletbe adás esetében a bérbeadó az albérlô beköltözését megakadályozhatja, ha pedig az albérlô már beköltözött, a bérbeadó az albérlô kiköltözését követelheti, s ha az albérlô 3 napon belül nem költözik ki, a bérbeadó a bérletet a 33._ (1) b) pontja alapján felmondással megszüntetheti és a bérlôtôl kárának megtérítését követelheti.
(10) A bérlô ágyrajárót csak a bérbeadó elôzetes írásbeli hozzájárulásával tarthat.
VIII. FEJEZET
Otthonházak
50.§
(1) E törvény rendelkezéseit a nyugdíjasok házában, a garzonházban és a szobabérlôk házában (a továbbiakban együtt: otthonház) lévô lakásokra, illetôleg lakóegységekre az e fejezetben foglalt kiegészítésekkel és eltérésekkel kell alkalmazni.
(2) Az önkormányzati tulajdonú otthonházakban lévô lakások, illetôleg lakóegységek lakbérét, bérbeadásának és a bérbeadói hozzájárulásnak a feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
51.§
(1) A törvény hatálybalépésekor meglévô szerzôdések fennállásáig
- a nyugdíjasok házában a bérlôt terhelô javítási és karbantartási munkálatok elvégeztetésérôl - a bérlô kérésére és költségére - a bérbeadó gondoskodik;
- a nyugdíjasok házában, illetôleg a szobabérlôk házában a bérlô a lakás, illetve a lakóegység bérleti jogát másra nem ruházhatja át;
- a garzonházban lévô lakásba, illetôleg a szobabérlôk házában lévô lakrészbe a bérlô a bérbeadó hozzájárulása nélkül csak a házastársát és gyermekét fogadhatja be.
(2) Ha az otthonházakban lévô lakásra, illetôleg lakrészre meglévô szerzôdést a bérlô felmondja, beköltözéskori lakásával azonos komfortfokozatú lakásra, illetve pénzbeli térítésre tarthat igényt. Kizárólag pénzbeli térítés esetén ez nem lehet kevesebb, mint a beköltözéskor befizetett pénzbeli térítés (lakáshasználatbavételi díj) összege.
MÅSODIK RÉSZ
Az önkormányzati, valamint az állami lakások elidegenítése
.....
64.§
Önkormányzati és állami lakás tulajdonjogának nem vagyoni hozzájárulásként gazdasági társaság rendelkezésére bocsájtását követôen is e törvény önkormányzati és állami lakásokra vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni.
HARMADIK RÉSZ
Egyéb rendelkezések
XII.FEJEZET
Ållami és önkormányzati támogatások
65.§
(1) Az a magyar állampolgár, aki maga és családja minimális lakhatását (önálló lakáshoz jutását, illetve lakása fenntartását) a maga erejébôl biztosítani nem képes, támogatásra tarthat igényt.
(2) A támogatás lehet pénzbeli támogatás (többek között: hitel, kamatkedvezmény, lakbér- és lakhatási támogatás) és természetbeni támogatás (lakhatáshoz juttatás).
(3) Az állami költségvetési támogatásokról törvény, illetôleg törvényi felhatalmazás alapján kormányrendelet, a helyi támogatásokról önkormányzati rendelet dönt.
Önkormányzatok lakásépítési, fenntartási és felújítási támogatása
66.§
(1) A Magyar Köztársaság évenkénti költségvetésébôl címzett, illetôleg céltámogatásra tarthat igényt az az önkormányzat, amely az elmaradt felújítások pótlását szolgáló rehabilitációs programot vagy önkormányzati bérlakásépítési programot valósít meg és a lakáscélú kiadások fedezése érdekében az e törvény hatálya alá tartozó szarzôdések és megállapodások révén befolyó bevételeibôl elkülönített alapot hoz létre a lakáscélú önkormányzati kiadások fedezésére.
(2) A Magyar Köztársaság évenkénti költségvetésébôl normatív hozzájárulás illeti meg azt az önkormányzatot, amely önkormányzati lakhatási és lakásfenntartási támogatási rendszert mûködtet.
Lakásfenntartási támogatás
67.§
(1) A lakásfenntartási támogatásra jogosultság feltétele,hogy
a.) a bérlô(k), illetve a vele együttlakó személyek által lakott lakás szobaszáma nem több, mint az együttlakók számának fele, plusz egy szoba, és
b.) a bérlô(k), illetve a vele együtt lakó személyek összjövedelmének egy fôre jutó havi átlaga nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének a kétszeresét, és
c.) a lakásfenntartás indokolt költségei (lakbér, illetve a lakásépítési, -vásárlási részletek és közüzemi díjak) meghaladják a lakásban együttlakó személyek havi nettó összjövedelmének a harminchárom százalékát.
XIII. FEJEZET
Az önkormányzatokra vonatkozó sajátos rendelkezések
68.§
(1) A törvény hatálybalépésekor önkormányzati lakásokra fennálló bérleti szerzôdés esetén, ha
- a felek jogai és kötelezettségei a lakások elosztásáról és a lakásbérletrôl szóló többször módosított 1/1971.(II.8)Korm.rendeletben foglaltakhoz képest lényegesen megváltoznak, illetve
- e törvényt a benne foglalt kiegészítésekkel és eltérésekkel alkalmazzák (6.§ (3)),
akkor a felek a változások és eltérések ellentételezéseként - a bérleti szerzôdés módosításával - megállapodhatnak
- pénzbeli térítésben,
- kiegészítô lakbértámogatásban,
- lakbérmérséklésben, illetve
- kiegészítô lakbérpótlékban.
(2) Önkormányzati lakások esetén szerzôdéskötéskor a felek megállapodhatnak a 6.§ (3) bekezdésében foglalt feltételektôl függô pénzbeli térítés, kiegészítô lakbértámogatás vagy lakbérmérséklés, illetve kiegészítô lakbérpótlék folyósításában.
(3) Önkormányzati lakás esetén az (1) és (2) bekezdésekben meghatározott megállapodás feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
Érdekegyeztetés
69.§
(1) Ha a bérlôk egy-egy csoportja önálló jogi személyiséggel rendelkezô társulást (egyesület, gazdasági társulás) hoz létre, ennek képviselôivel - az önkormányzati rendelet megalkotása, a bérlôk jogait és kötelezettségeit lényegesen befolyásoló döntések megszületése elôtt - az önkormányzatnak érdekegyeztetô tárgyalás/oka/t kell folytatni.
(2) A bérlôk társulása jogosult ellenôrizni a bérlôk és bérbeadók jogai és kötelezettségei teljesülését, a teljesülés módját, gazdaságosságát.
(3) A bérlôk társulása jogosult megállapodásokat kötni a bérbeadóval, jogosult szerzôdést kötni a 14-22._-okban meghatározott jogok és kötelezettségek teljesítésére vonatkozóan.
(4) Az önkormányzati rendelet megalkotása elôtt be kell szerezni a bérlôk és a bérbeadók településen mûködô érdekképviseleti szervezeteinek véleményét, amelyrôl a képviselôtestületet a polgármester tájékoztatja.
70.§
(1) Az önkormányzati lakások bérletére, elidegenítésére vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni az önkormányzat vállalatának (egyéb jogi személy vállalata) tulajdonában lévô lakásokra is.
(2) Az egyes állami tulajdonban lévô vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény alapján a Kincstári Vagyonkezelô Szervezet, illetôleg ennek jogutódja kezelésében lévô lakások bérletére az önkormányzati lakásokra vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.
(3) Az önkormányzatok, valamint önkormányzatok és a más személy (szerv) közös tulajdonában lévô lakás bérletére, illetôleg elidegenítésére az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
(4) Ha önkormányzati rendelet másként nem rendelkezik - a korlátozottan forgalomképes törzsvagyont kivéve -, nem kell az önkormányzati lakások bérletére, elidegenítésére vonatkozó rendelkezéseket alkalmazni olyan lakások esetében, amelyeket az 1991. évi XXXIII. törvény 38._-a alapján bíztak az önkormányzat vállalatára.
71.§
Az önkormányzatok elôvásárlási jogát az e törvényben biztosított elôvásárlási jog, valamint a tulajdonviszonyok rendezése érdekében, az állam által, az állampolgárok tulajdonában okozott károk kárpótlásáról szóló 1991. évi XXV. törvényben elôvásárlási joggal felruházott személy elôvásárlási joga megelôzi.
72.§
Önkormányzati rendelet határozza meg a lakásigénylések és a korábban jóváhagyott lakáskiutalási névjegyzéken szereplô igények felülvizsgálatát és a lakásigények kielégítésének módját, rendelkezik az igénylési letétekrôl és kamatairól.
A fôvárosi és a fôvárosi kerületi önkormányzatokra
vonatkozó sajátos rendelkezések
A alternatíva
73.§
A bérleti viszonyok települési szinten összefüggô szabályozása érdekében e törvény felhatalmazása alapján a Fôvárosi Önkormányzat rendeletet alkothat mindazon kérdésekben, melyeknél e törvény önkormányzati rendeletet említ. A fôvárosi kerületi önkormányzatok ennek keretei között alkothatnak rendeletet.
B alternatíva
73.§
E törvény felhatalmazása alapján a fôvárosban
a) az 5._ (1); 5._ (5); 6._ (3); 9._ (2); 10._ (9); 28._ (5); 31._ (2); 68._ (3) és a 72._-ban meghatározott esetekben a Fôvárosi Önkormányzat alkot rendeletet, a fôvárosi kerületi önkormányzatok ezek keretei között alkotják meg rendeleteiket.
b) a 6._ (5); 25._ (3); 27._ (6); 39._ (2); 42._ (2); 46._ (4); 54._ (1) b-g./ pont szerinti esetekben a Fôvárosi Önkormányzat alkot rendeletet.
c) a 7._ (3); 54._ (1) a./ pont szerinti esetekben a fôvárosi kerületi önkormányzatok alkotnak rendeleteket.
XIV. FEJEZET
Ållami szervekre vonatkozó sajátos rendelkezések
....
XV. FEJEZET
Vegyes rendelkezések
76.§
(1) Ha e törvény a bérbeadó hozzájárulását írja elô, a bérbeadó a hozzájárulásáról vagy annak megtagadásáról a megkeresésétôl számított harminc napon belül köteles nyilatkozni.
(2) Ha a bérbeadó harminc napon belül nem válaszol, azt a hozzájárulás megadásának kell tekinteni.
(3) Az önkormányzat és az állam tulajdonában lévô lakások esetén az írásbeli közlés módjára, hatályára és határidejére a hivatalos iratok kézbesítésének egyszerûsítésérôl szóló 43/1953. (VIII.20) MT.sz. rendelet és az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló, módosított 1957. évi IV. törvénynek a határidôk számítására vonatkozó elôírásait kell alkalmazni.
77.§
A lakásbérletre az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári törvénykönyvnek a dolgok bérletére vonatkozó szabályai az irányadók.
Végrehajtási eljárás
78.§
(1) E törvény hatálybalépését követôen a lakás használatával kapcsolatos határozatok végrehajtásának elrendelése és foganatosítása bírósági végrehajtásra tartozik.
(2) A lakás használatával kapcsolatban e törvény hatálybalépése elôtt - illetôleg önkormányzati és állami lakás esetében e törvény hatálybalépését követô egy éven belül - hozott jogerôs határozatok végrehajtását az 1. számú mellékletben megjelölt jogszabályok alapján kell foganatosítani.
(3) Az 1/19971.(II.8)Korm.rendelet 120._ (1) d./ pontja szerinti elhelyezési kötelezettség e törvény hatályba lépésével egyidejûleg megszûnik. Az elhelyezésrôl az köteles gondoskodni, akinek a lakás kiürítése érdekében áll. A felek pénzbeli térítésben is megállapodhatnak.
A törvény hatálybalépésekor, illetôleg az önkormányzati (miniszteri) rendeletek hatálybalépése elôtt már fennálló jogviszonyokra vonatkozó eltérô szabályok
79.§
(1) Önkormányzati lakásra - megállapodás alapján fennálló, illetôleg e törvény hatálybalépésekor jogszabályban biztosított - ismételten gyakorolható bérlôkiválasztási jog jogosultját a bérlô kiválasztásának joga változatlanul megilleti.
(2) A külállam tulajdonában lévô, továbbá a diplomáciai, illetôleg más személyes mentességet élvezô személyek által használt lakásokra érvényes - az e törvény hatálybalépése elôtt létrejött - szerzôdést a törvény nem érinti. Az ilyen lakásokra az e törvény hatálybalépésekor érvényes jogszabályokat kell alkalmazni.
Hatálybalépés
80._
(1) E törvény 1993. január 1. napján lép hatályba.
(2) E törvény rendelkezéseit a hatálybalépésekor fennálló lakás bérletre (albérletre) is alkalmazni kell a (4) és (5) bekezdésekben, valamint a 82._ (2) bekezdésében foglaltak kivételével.
(3) Az 1. számú mellékletben megjelölt jogszabályok e törvény hatálybalépését követô egy év eltelte után hatályukat vesztik, de e törvény hatályba lépését követôen csak az önkormányzati lakásokra lehet alkalmazni.
(4) Önkormányzati lakásokra az 1. számú mellékletben felsorolt jogszabályok rendelkezéseit 1993. december 31-ig alkalmazni kell.
(5) Az 5._ (3) bekezdésében és a 74._ (1) bekezdésében említett lakásokra az 1. számú mellékletben felsorolt, valamint a tevékenység szerint illetékes miniszter rendeleteit, illetôleg az állami irányítás egyéb jogi eszközeit 1993. december 31-ig alkalmazni kell.
81._
(1) Ahol e törvény önkormányzati rendeletet említ, ott a helyi önkormányzatok képviselôtestületének - a törvény hatálybalépésétôl számított egy éven belül - önkormányzati rendeletet kell alkotnia.
(2) Az (1) bekezdésben említett önkormányzati rendeletek 1994. január 1-én lépnek hatályba.
(3) A miniszter az 5._ (3) bekezdésében és a 74._ (1) bekezdésében megjelölt lakásokra e törvény hatálybalépését követô egy éven belül alkot rendeletet.
(4) A (3) bekezdésben említett miniszteri rendeletek 1994. január 1-én lépnek hatályba.
82._
(1) E törvény rendelkezéseit a hatálybalépésekor elsô fokon el nem bírált ügyekben alkalmazni kell. Ugyanígy a törvény hatálybalépését követô egy éven belül az önkormányzati tulajdonú, valamint az 5._ (3) bekezdésében és a 74._ (1) bekezdésében említett lakásokra, továbbá helyiségekre vonatkozó, I. fokon el nem bírált ügyekben is.
(2) E törvény hatályba lépése elôtt - illetôleg önkormányzati tulajdonú, valamint az 5._ (3) bekezdésében és a 81._ (1) bekezdésében említett lakásokra, továbbá helyiségekre a törvény hatálybalépését követô egy éven belül - az elsô fokon hozott határozat ellen benyújtott jogorvoslati kérelem elbírálására az 1. számu mellékletben megjelölt jogszabályokat kell alkalmazni.
(3) E törvény hatályba lépése elôtt hozott határozat hatályon kívül helyezése, megsemmisítése vagy visszavonása esetén induló új eljárásban e törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.
83._
Az e törvény alkalmazásához szükséges értelmezô rendelkezéseket a 2. számú melléklet tartalmazza.
Módosuló jogszabályok
84._
(1) A Polgári Törvénykönyvrôl szóló 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.) 434._-a helyébe a következô rendelkezések lépnek:
"(1) A lakásbérleti szerzôdést a bérbeadó és a bérlô szerzôdése hozza létre.
(2) A lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszûnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza.
(3) A lakásbérlet szabályait - ha jogszabály kivételt nem tesz - megfelelôen alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is.
(4) Jogszabály - a (2) bekezdésben említett törvény keretei között - a lakásbérlet létrejöttének, megszûnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja."
(2) A Ptk. 586._-ának (2) bekezdése helyébe a következô rendelkezés lép:
"(2) A tartási szerzôdést írásban kell megkötni."
(3) A Ptk. 685._-ának a) pontja helyébe a következô rendelkezés lép:
"a) jogszabály: a törvény, továbbá a kormányrendelet, a 19._ (1) bekezdésének c) pontja, a 29._ (3) bekezdése, a 226._ (3)-(5) bekezdése, a 231._ (3) bekezdése, a 3O1._ (4) bekezdése, a 434._ (3)-(4) bekezdése, az 523._ (2) bekezdése, az 528._ (3) bekezdése és az 53O._ tekintetében viszont valamennyi jogszabály."
(4) Az árak megállapításáról szóló, az 1992. évi V. törvénnyel módosított 199O. évi LXXXVII. törvény mellékletének B) Szolgáltatások címû táblázatában a 714-11-O1 szolgáltatásszám alatti szöveg helyébe a következô rendelkezés lép:
"A személyi tulajdonban lévô lakásra 1989. január 1-je elôtt létrejött és a törvény hatálybalépésekor fennálló bérleti jogviszony keretében hasznosított lakások bére."
(5) A volt egyházi ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezésérôl szóló 1991. évi XXXII. törvény 14._ (3) bekezdésének második mondata helyébe a következô rendelkezés lép:
"A felmondásra a lakások és a helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1992. évi ... törvény ..._-át kell megfelelôen alkalmazni."
(6) A bírósági végrehajtásról szóló 1979. évi XVIII. tvr. 98._-a helyébe a következô rendelkezés lép:
"A lakás és helyiség kiürítésével, átadásával, használatával kapcsolatos, illetôleg a felmondás érvényességét megállapító határozat végrehajtásának elrendelése a bíróság, lefolytatása a végrehajtó hatáskörébe tartozik, a végrehajtás elrendelése végrehajtási lappal történik."