Budapest Fôváros Közgyülésének
...../1993. ( ) sz.
önkormányzati rendelete
a fôvárosi kerületi önkormányzatok
tulajdonában lévô lakások cseréjének szabályozásáról
A Fôvárosi Közgyülés A fôvárosi és a fôvárosi kerületi önkormányzatokról szóló 1991.: XXIV. tv. 1O. (3) bek. p/ pontjában lévô felhatalmazás alapján A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenitésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993.: LXXVIII. tv. (továbbiakban Lakástörvény) 86. (1) bekezdés b/ pontja keretei között az alábbi rendeletet alkotja.
A rendelet hatálya
1.
A rendelet hatálya a fôvárosi kerületi önkormányzatok (továbbiakban önkormányzat) tulajdonában lévô lakásokra (továbbiakban önkormányzati lakás) terjed ki.
A lakáscseréhez való hozzájárulás feltételei
2.
Önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás(ok)ra cserélhetô.
3.
(1) A lakáscsere-szerzôdést irásban kell megkötni.
(2) A lakáscsere-szerzôdéshez csatolni kell:
a/ az 1993. december 31. elôtti lakáskiutalásoknál a kiutaló határozatot,
b/ a bérleti szerzôdést,
c/ az adás-vételi szerzôdést, és a tulajdoni lapot ha a lakáscsere-szerzôdéssel együtt
tulajdonosváltozás is van,
d/ igazolást arról, hogy a bérlônek van-e lakáshasználatbavételi (lhd), bérleti és közüzemi dij tartozása,
e/ orvosi igazolást arról, hogy a társbérleti lakrészbe költözôk között nincs tartósan fertôzô beteg.
(3) A lakáscsere-szerzôdésben név szerint fel kell sorolni a bérlôvel együtt lakó valamennyi személyt, ezek lakáshasználati jogcimét (pl. családtag, albérlô), továbbá külön-külön fel kell tüntetni azt, hogy a lakáscsere folytán közülük - megállapodásuk szerint - ki költözik a bérlôvel együtt a cserélt lakásba, vagy máshova, illetôleg a csere után kik, és milyen lakáshasználati jogcimen maradhatnak vissza a lakásban.
(4) A lakáscsere-szerzôdést mindazoknak a személyeknek alá kell irniuk, akik a cserét megelôzôen bérlôk voltak, valamint a csere folytán bérlôvé válnak.
(5) Ha a bérlô a lakását két, vagy több lakásra cseréli el, a lakáscsere-szerzôdésben fel kell tüntetni, hogy melyik lakásnak ki lesz a bérlôje.
(6) Bérlôtársi jogviszony esetében a bérlôtárs a bérlôtársi jogát is elcserélheti.
(7) A csere folytán nem válhat bérlôvé, bérlôtárssá az, aki a cserét megelôzôen nem volt bérlô, illetôleg bérlôtárs, tulajdonos vagy haszonélvezô.
Ez a rendelkezés a bérlô házastársára, gyermekére (örökbefogadott, mostoha-, nevelt gyermekére), jogszerüen befogadott gyermekétôl született unokájára, valamint szülôjére (örökbefogadó, mostoha és nevelôszülôjére) nem vonatkozik.
(8) A lakáscsere-szerzôdésnek tartalmaznia kell a
a/ a lakás tulajdonosa és haszonélvezôje,
b/ tartási szerzôdés esetén az eltartó,
c/ bérlôtársi jogviszonynál a bérlôtárs,
d/ bérlôkiválasztási, vagy bérlôkijelôlési jog esetén a jogosult
irásbeli hozzájáruló nyilatkozatát.
A lakáscseréhez való hozzájárulás megtagadásának
feltételei
4.
(1) A lakáscseréhez való hozzájárulást a bérbeadónak meg kell tagadnia, ha:
a/ a lakás bérleti joga jogvita alatt áll. Az eljárás jogerôs befejezéséig az nem cserélhetô.
b/ a lakáscseréhez e rendelet 3. (8) bekezdésében lévô jogosultak nem járultak hozzá,
c/ társbérleti lakrész cseréje esetén a lakásrészbe tartosan fertözô beteg személy kerülne,
d/ a csere folytán - e rendeletben meghatározott kivételekkel - bérlôvé, bérlôtárssá válna az, aki a cserét megelôzôen nem volt bérlô, bérlôtárs, tulajdonos vagy haszonélvezô.
(2) A lakáscseréhez való hozzájárulást a bérbeadó megtagadhatja, ha:
a/ a bérlô határozott idôre szóló, vagy feltétel bekövetkeztéig terjedô bérleti szezôdéssel rendelkezik.
b/ társbérleti lakrész cseréje esetén a lakrészbe beköltözô személyek száma a visszamaradó társbérlô lakáshelyzetére méltánytalan terhet jelentene.
c/ a bérlônek lhd tartozása, lakbértartozása, vagy közüzemi dij hátraléka van és felszólitásra azt még nem fizette ki.
d/ ha a cserélô felek a jogszabályban elôirt határidôn belül nem csatolják a 3. -beli iratokat.
e/ a cserélô fél az uj bérleti szerzôdésnek a megszünô bérleti szerzôdéshez képest terhesebb feltételeit nem vállalja
kivéve:
- ha a Lakástörvény 29. -ban lévô okok felmerültek,
vagy
- a cserélô fél a Fôvárosi Közgyülés ..../1993. sz. rendelete alapján szociális, jövedelmi, vagyoni viszonyait tekintve önkormányzati lakás bérbevételére jogosult.
(3) A bérbeadó e rendelet 4. (1)-(2) bekezdésében nem szabályozott esetekben a lakáscseréhez való hozzájárulást nem tagadhatja meg .
(4) Ha a bérbeadó a lakáscseréhez hozzájárult, akkor az uj bérleti szerzôdés feltételeit sem állapithatja meg terhesebben a cserével megszünô bérleti szerzôdés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerzô hozzájárul.
5.
(1) A lakáscsere-szerzôdést a hozzájárulás megadása céljából:
a/ a lakás bérbeadójához kell benyujtani,
b/ ha több bérbeadó érdekelt a cserében, akkor a csereszerzôdés
bármelyikhez benyujtható.
(2) A bérbeadó a 3. szerinti lakáscsere-szerzôdés benyujtását követô legkésöbb
A alternativa: 15 napon belül,
B alternativa: a kerületi önkormányzat rendeletében elôirt határidôn belül
dönt a hozzájárulás megadásáról.
(3) Ha a bérbeadó a csereszerzôdés hozzá történô benyujtását követô 3O napon belül - határidô meghosszabbitás esetén további 3O napon belül - nem dönt, azt a csereszerzôdéshez történô hozzájárulás megadásának kell tekinteni.
«»A bérbeadó a csereszerzôdést e határidô lejártát követô
A alternativa: 8 napon belül
B alternativa: a kerületi önkormányzat rendeletében elôirt határidôn belül
jóváhagyási záradékkal látja el.
(4) A bérbeadó a lakáscseréhez hozzájáruló, vagy elutasitó nyilatkozatát a lakáscsere-szerzôdésre indokolással együtt rávezeti.
(5) Ha a bérlô az önkormányzati lakást nem önkormányzati lakásra kivánja elcserélni a bérbeadó a hozzájárulás kérdésében csak az önkormányzati lakásról dönt.
(6) Több önkormányzati lakás cseréje esetén a bérbeadó nyilatkozatával együtt az iratokat továbbitja a következô érdekelt bérbeadóhoz és egyidejüleg döntésérôl a cserélô feleket értesiti.
(7) A lakáscserét akkor lehet végrehajtani, ha ahhoz a cserével érintett bérbeadók mindegyike hozzájárult.
Jogorvoslat
6.
(1) A lakáscsere-szerzôdésbôl eredô viták eldöntése a biróság hatáskörébe tartozik.
(2) A csere folytán bérleti jogot szerzô a bérbeadó lakáscserét megtagadó nyilatkozatának kézhezvételét«» követôen a bérlô a hozzájáruló nyilatkozat pótlása iránt az illetékes biróságon keresetet terjeszthet elô.
A bérbeadó - a biróság jogerôs döntéséig - nyilatkozatához kötve marad, a lakás jogvita alatt áll.
(3) Ha a bérbeadó megállapitja, hogy valamelyik cserélô fél az elcserélt lakásra a bérleti szerzôdést határidôben nem kötötte meg, a cserélô felet irásbeli nyilatkozattételre felhivja.
Ha ennek során a meghallgatott cserélô fél irásban ugy nyilatkozik, hogy a lakáscserét nem kivánja végrehajtani, a bérbeadó ezt a tényt a többi cserélô fél tudomására hozza és felhivja ôket, hogy 3O napon belül igazolják, hogy - megegyezés hiányában - a lakáscserébôl eredô viták «»eldöntése«» céljából a birósághoz fordultak.
(4) A bérbeadó lakáscseréhez hozzájáruló nyilatkozata - az igazolási kötelezettség elmulasztása esetén - érvényét veszti, ha pedig a felek a biróságon érkeztetett keresetlevél másolatát benyujtják, a bérbeadó nyilatkozatához a biróság jogerôs itéletéig kötve marad.
(5) A lakáscsere-szerzôdés végrehajtásának elrendelése a biróság hatáskörébe tartozik.
Záró rendelkezések
7.
(1) E rendelet 1994. január 1-én lép hatályba.
(2) A Lakástörvényben foglalt kivételekkel e rendelet hatálybalépéséig indult birósági, valamint a lakásügyi hatósági I. foku eljárásban és az ennek során hozott határozat ellen benyujtott jogorvoslati (felülvizsgálati) kérelem elbirálására, továbbá uj eljárás elrendelése esetén e rendelet hatálybalépése után is az I. foku eljárás meginditásakor hatályos jogszabályokat kell alkalmazni.
Dr. Tiba Zsolt Dr. Demszky Gábor
fôjegyzô fôpolgármester
Indokolás
A fôvárosi kerületi önkormányzatok tulajdonában lévô lakások cseréjének szabályozásáról szóló rendelethez
Ćltalános indokolás
A Lakástörvény 86. (1) bek. b/ pontja szerint a Fôvárosi Közgyülés rendeletben határozza meg a kerületi önkormányzatok tulajdonában lévô lakások cseréje esetén a hozzájárulás, illetôleg a megtagadás feltételeit.
A (2) bekezdés szerint a kerületi önkormányzat e törvény és a Fôvárosi Közgyülés (1) bekezdésen alapuló rendeletének keretei között alkot önkormányzati rendeletet.
A Fôvárosi Törvény, a Lakástörvény a hatásköröket oly módon decentralizálta, hogy ebbôl csak minimális hatáskör maradt a fôvárosnál, igy elszakitva az egyes szabályozási részeket egymástól, rendkivül nehéz fôvárosi egységes lakásrendeletet alkotni.
Megprobáltuk mérlegelni, kalkulálni, hogy milyen irányban kezdhetjük szabályozni a bérlakás szektorokat.
Felmerült a vételi jog törvényben szabályozott formája után, hogy van-e helye és értelme bármilyen bérlakásokra vonatkozó szabályozásnak. A jelenleg bérlakásban lakók oldaláról nézve a vételi jog durván kettévágja a bérlôk társadalmát rövid és hosszu távon várhatóan sokkal rosszabb helyzetbe kerülnek a
lakásukat megvásárolni nem képesek.
Ezért kérdéses volt, hogy helyzetüket további szigoritásokkal lehet-e, szabad-e sulyosbitani.
A lakások értéke (csereértéke) az uj szabályok miatt várhatóan jelentôsen csökken (rövid távon a vételi jog miatt, bizonyos lakások értéke még növekedhet).
A kérdés ugy is feltehetô, hogy rövid távon kik juthatnak lakhatáshoz az önkormányzatokon keresztül, majd a bérleti szerzôdés megkötése után induló vagyonhoz.
A Lakástörvény olyan tágan szabályozta a bérlakások elcserélhetôségének lehetôségét, hogy kalkulálhatóan továbbra is müködni fog az un. szürke piac a bérlakásszektorban.
Ez a meglévô bérleteknél megakadályozhatatlan, kérdéses, hogy az uj bérbeadásokkor lehet-e, érdemes-e különös akadályokat kiépiteni.
Következményként továbbra is lényegében egy elképzelt szempontrendszer (pl. szociális szempontok) nélküli, vegyes társadalmu bérlakásszektor várható.
A rendeletben egyéb jogszabályi összefüggéseket is megprobáltunk figyelembe venni: igy elsôsorban a Szociális törvény és az eddigi lakásügyi szabályozás bizonyos elemeit.
Részletes indokolás
1-2. A tervezetben a fôvárosban önkormányzati lakás bérleti joga a jövôben is, mint eddig másik lakásra cserélhetô.
3. (1)-(2)-(3)-(4)-(5) bek. A tervezet az irásbeliség, valamint a csatolandó iratok elôirásával a jogbiztonságot, s a jogosultság igazolását kivánja elôsegiteni.
Figyelemmel van arra is, hogy a csere ne adjon alapot függô jogi helyzet kialakulására a bérlôvel együttlakó személyek lakáshasználatának«» «»tekintetében.
3. (6) bek. Bérlôtársi jog cseréjének a jövôben sem lenne akadálya, mivel a bérlôtárs jogai megegyeznek a bérlôével.
3. (7) bek. E rendelkezés célja, hogy a csere jogcimén ne vállhasson bérlôvé az, aki korábban nem volt bérlô. A kivételnél a Lakástörvény 21. (2) bekezdését vettük át, ezek a személyek azok, akiket a bérlô bérbeadói hozzájárulás nélkül is befogadhat a lakásába.
3. (8) bek. A lakáscsere-szerzôdéshez mindazoknak irásban hozzá kell járulni, akiknek a lakásra jogszabály, vagy szerzôdés alapján rendelkezési joguk van. «»
«»
4. A tervezet összegzi azokat a rendelkezéseket, amikor a lakáscseréhez szükséges hozzájárulást a bérbeadónak meg kell tagadni, még abban az esetben is, ha a cserét a Lakástörvény 29. (3)-(4) bekezdésében foglaltak miatt kérik a felek.
4. (1) bek. a/ Jogvita alatt álló lakás nem cserélhetô, ha a lakással való rendelkezési jog a vitatott. A jogviták különbözôek lehetnek, de abban közösek, hogy nem állapitható meg egyértelmüen, hogy ki a lakás bérlôje, következésképpen, hogy cserélhet-e.
A lakás akkor áll jogvita alatt, ha az önkormányzatnál, vagy a korábbi jogszabályok szerint illetékes közigazgatási hatóságnál, illetôleg a biróságon eljárás van folyamatban.
4. (1) bek. b/ E jogosultak hozzájárulása hiányában a szerzôdés érvénytelen.
4. (1) bek. c/ Társbérleti lakrész cseréjénél - bármilyen okból kérik a cserét - figyelemmel kell lenni arra, hogy az egészsége megôrzésére minden állampolgárnak joga van. Igy tartosan fertözô beteg személy társbérletbe nem költözhet.
4. (1) bek. d/ A tervezet a 3. (7) bekezdésénél kifejtettek szerint nem teszi lehetôvé, hogy a csere folytán bérlôvé váljon az, aki korábban nem volt bérlô.
4. (2) bek. A tervezet összegzi azokat a rendelkezéseket, amikor a bérbeadó a lakáscseréhez szükséges hozzájárulást - a Lakástörvény 29. (3)-(4) bekezdésében foglaltak esetében is - megtagadhatja miután megvizsgálta a döntésénél mérvadó tényeket, körülményeket.
4. (2) bek. a/ A tervezet mérlegelési jogot biztosit a bérbeadónak a hozzájárulás megadásánál. A méltánytalan terhet az összes körülmények vizsgálata alapján lehet feltárni. A vizsgálathoz támpontot adhat a lakás nagysága, beosztása, a közös helyiségek száma, az összes bentlakó személyek száma, ezen belül a beköltözôk száma stb.
4. (2) bek. b/ A tervezet a bérbeadóra bizza annak eldöntését, hogy a bérlô tartozása esetén hozzájárul-e a cseréhez. A döntést itt is az összes körülmények vizsgálata alapján lehet meghozni, igy nem közömbös a tartozás összege, jogcime, valamint az sem, hogy a hátralékos bérlô kisebb, vagy nagyobb lakásba kiván-e költözni. A bérbeadó azt is mérlegelheti, hogy pl. lhd tartozásnál elfogadja-e az uj bérlô tartozást átvállaló szerzôdését.
4. (2) bek. c/ A tervezet a bérbeadóra bizza annak eldöntését, hogy a hiányosság pótolható-e és igy a hozzájárulás megadható, vagy a szerzôdés, vagy például a szerzôdés érvénytelen, igy a cseréhez nem lehet hozzájárulni.
4. (3) bek. A tervezet célja, hogy a szabályozások után még fennmaradó esetekben ne veszitse értelmét a lakások bérbeadásakor figyelembe vett szempontrendszer.
4. (4) bek. Továbbra is külön történik a cseréhez való hozzájárulás megadása, illetve a bérleti szerzôdés megkötése.
Bizonyos körben a 4. (2) bek. e/ pontja megtagadási indokként szabályozza azt az esetet, amikor uj szerzôdési feltételek keletkeznek. Ha már a bérbeadó a cseréhez hozzájárult, akkor már - a Lakástörvénybeli szabályozáshoz hasonlóan - közös megegyezéssel lehet a szerzôdési feltételeket megváltoztatni.
5. A tervezet a fôvárosi egységes eljárás kialakitása céljából a fogalmaz meg eljárási szabályokat.
Részben átvettük a régi lakásügyi szabályozás elemeit, részben a (2) és (3) bekezdésben megismételtük a Lakástörvény 89. (1) és (2) bekezdésében foglalt rendelkezéseit.
6. (1)--(6) bekezdésig A tervezet a korábbi lakásügyi szabályozás és a hatályos jogszabályi rendelkezések szerint összegzi a jogorvoslati lehetôséget és annak eljárási szabályait.
7. (1) bek. A tervezet a hatályba léptetô rendelkezését a Lakástörvény 93. (1) bek. alapján határozta meg.
7. (2) bek. A tervezet az átmeneti rendelkezéseket a Lakástörvény 94. (2) bekezdésében szabályozott módon, azzal összhangban állapitotta meg.