Városkutatás Kft Munkaanyag!
1093 Budapest Lónyay 34.
Előzetes kalkuláció a budapesti költség típusú lakbérre
A szociális (régi bérleti szerződésen alapuló) bérletek esetében költség típusú, azaz az üzemeltetési és karbantartási kiadásokat városi szinten fedező lakbért kell érvényesíteni. A nem-szociális (új bérleti szerződésen alapuló) bérlet esetében a lakás piaci értékének bizonyos hányadát elérő lakbérszint indokolt.
I. A szociális (régi bérleti szerződésen alapuló) lakások költség típusú lakbére
A költség típusú lakbér keretében az üzemeltetési költségeket ténylegesen érvényesíteni kell egy-egy lakás lakbérében, azaz az üzemeltetési költségeket indokolt épület szinten elszámolni. A lakbér másik összetevője a budapesti szinten számított minimális karbantartási költségeket kell fedezze. Ezt a költségelemet azonban nem épületszinten, hanem összvárosi szinten indokolt elszámolni, és az egyes lakások esetében a lakások értéke (övezetbe tartozása, lakóház állapota, lakás komfortja) szerint differenciáltan kell a lakbérben érvényesíteni. Ezzel a módszerrel elérhető, hogy a jobb helyen fekvő, jobb állapotú házakban lévő, magasabb komfortfokozatú lakások bérlői nagyobb lakbért fizetnek, függetlenül attól, hogy házaikra feltehetően kevesebb karbantartási költség esik. A javasolt rendszer megoldandó problémája a kerületek helyzetében kialakuló különbség, hiszen a jobb helyen lévő, jobb lakásállományú kerületekben magasabb bevétel keletkezik, szemben azzal, hogy a karbantartási kiadások zöme a rosszabb lakásállományú kerületekben jelentkezik.
1. A költség típusú lakbér összbudapesti szintjének megállapítása (költségbecslés)
A költség típusú lakbérnek összbudapesti szinten fedeznie kell az üzemeltetési (lakáson belüli közüzemi költségeket nem figyelembevéve!) és minimális karbantartási kiadásokat. Az első feladat tehát az üzemeltetési és minimális karbantartási kiadások összbudapesti szintjének meghatározása. (A kiadások egyes lakásokra való terhelése, azaz a konkrét lakbér meghatározása a második lépésben történik.)
a) Az üzemeltetési költségeket ténylegesen érvényesíteni kell egy-egy lakás lakbérében, azaz a lakbérbe egy átalánydíjat kell beépíteni, és az év végén a tényleges költségek alapján el kell számolni a lakókkal. Az üzemeltetés fogalmába beletartoznak a közös területekre eső közüzemi díjak, a kezelési díj, a háztakarítás, a házfelügyelői díj, a hiba- és életveszélyelhárítás. Adataink szerint 1995-ben Budapesten átlagban 35 Ft/nm/hó kell az üzemeltetési költségek fedezetére, s e díj nagyobb a liftes házaknál. Modellszámításainkban 40 Ft-al számolunk liftes, illetve 30 ft-al nem liftes házak esetében.
b) A karbantartás díjára nézve nagyon nehéz normatívát kidolgozni, mivel ennek fogalma és költsége sokféleképpen meghatározható. Szakértői becslések alapján egy budapesti szinten számított minimális karbantartási költségszintet 25 Ft/nm/hó összegben lehet meghatározni. A karbantartás nyilván ott költségesebb, ahol több év telt el a legutolsó átfogó felújítás óta. Ha a felújítási ciklusidőt 25 évre vesszük, a szakértő szerint (Kovács P., ld. Locsmándi-Sárkány, 1991) az első öt év karbantartási költségéhez képest a rákövetkező öt éves periódusok költsége 2.5-, 5-, 7,5- illetve 10-szeres. Ennek alapján a következő karbantartási normatíva állítható fel:
nagyon jó állapotú épület (5 éven belül felújítva) 5 Ft/nm/hó
jó állapotú épület (felújítástól számítva 5-10 év telt el) 12 Ft/nm/hó
közepes állapotú épület (felújítástól 10-15 év telt el) 25 Ft/nm/hó
rossz állapotú épület (felújítástól 15-20 év telt el) 37 Ft/nm/hó
nagyon rossz állapotú épület (felújítástól 20-25 év telt el) 50 Ft/nm/hó
A normatíva kialakításánál azt feltételeztük, hogy 25 év után a karbantartási költségek már nem növekednek, mivel a felújítás elmaradását karbantartással már nem lehet pótolni.
2. A költség típusú lakbér megállapítása az egyes lakások esetére (lakbérkialakítás)
Az egyes lakások lakbérének megállapításánál azt az elvet kell alkalmazni, hogy az üzemeltetési költségeket ténylegesen érvényesíteni kell, a karbantartási költségek azonban összbudapesti szinten újraelosztásra kerülnek, amennyiben e költségek fedezetére a lakbér “lakhatási díj” eleme szolgál. A lakhatási díj alapvetően a lakások értéke szerint kell differenciálódjon. Végső soron tehát a rosszabb házakban lakók kevesebbet kell fizessenek, annak ellenére, hogy házaikon nagyobbak a karbantartási költségek.
a) Az üzemeltetési költségeket ténylegesen érvényesíteni kell egy-egy lakás esetében, azaz a lakbérbe beépül a lakóház lifttel való ellátottságától függő normatíva, a bérbeadó azonban utólag el kell számoljon tényleges kiadásai alapján a lakókkal.
b) Az összbudapesti szintű karbantartási költségeket a lakhatási díj kell fedezze. A lakhatási díjat a lakások értéke (övezetbe tartozása, lakóház állapota, lakás komfortja) szerint differenciáltan kell a lakbérben érvényesíteni. A lakásérték szerinti övezeteket az 1995. februári Budapesti Bérlakás Panelvizsgálat képeztük, a következő módon:
I. övezet: I, II, V, XII. kerületek
II. övezet: III, XI, XIII, XIV, XXII. kerületek
III. övezet: VI, VII, VIII, IX, X. kerületek
IV. övezet: IV, XV-XXI, XXIII. kerületek.
A lakóház állapotára nézve a gyakorlatban nem lesz könnyű egyértelműen megállapítható mutatót konstruálni, a mostani számítások céljából az említett kérdőíves vizsgálat során alkalmazott besorolást használjuk, melyben a kérdező sorolta be a lakóházat öt kategóriába.
Empírikus adataink szerint a területi övezetek és a lakóház állapota szerint képzett kategóriák szélső esetben másfél-kétszeres különbséget mutatnak. Másfélszeres a különbség a magánpiaci lakbérből kiindulva, míg kétszeres különbség adódik a lakás piaci értékéből kiindulva. Ahhoz, hogy ilyen nagyságú különbség legyen az egész (üzemeltetési és karbantartási költségeket egyaránt tartalmazó) lakbér vonatkozásában, a területi övezetek és a lakóház állapota szerint képzett kategóriák a kétszeresnél sokkal nagyobb differenciálódást kell mutassanak - mivel az üzemeltetési költségek minden lakás lakbérében érvényesítésre kerülnek. Az ennek alapján kialakítható lakhatási díj elemet tovább kell differenciálni a komfortfokozat figyelembevételével úgy, hogy a komfortos lakások lakbére átlag kétszerese legyen a nem-komfortos lakásokénak.
II. A nem-szociális (új bérleti szerződésen alapuló) bérlet piaci lakbére
Az új bérleti szerződéseknél a lakbért célszerű a lakások értéke szerint differenciálni, a piaci érték bizonyos hányadában meghatározni. Ebben a lakásszektorban a lakások értéke kell legyen az egyetlen differenciáló szempont. A piaci értéket időszakonként felfrissítésre kerülő lakásérték-táblázattal kell közelíteni, mely néhány fő dimenzió (övezetbe tartozás, lakóház állapota, lakás komfortja) mentén mutatja be a lakások piaci értékének, szabadpiaci lakbérének differenciálódását. Ezt a táblázatot kell egyébként alkalmazni a szociális lakbér lakhatási elemének megállapításánál is.
Budapest, 1995. április 13.