17
Lakbér útmutató 1995
Útmutató
a fővárosi kerületi lakbérrendeletek megalkotásához
1995. október
Készitette:
Győri Péter
Fővárosi Közgyűlés Szociálpolitikai és Lakásügyi Bizottsága
Konzulens:
Szabó Zsolt
Városkutatási Kft
Fővárosi Közgyűlés Városkutatási Kft
Szociálpolitikai és Lakásügyi
Bizottsága
Tartalom
*
1. Alapelvek
1.1. Önköltség alapu lakbérek
Mire vonatkozik az "önfinanszirozás"?
1.1.1. A bevételek
1.1.2. A ráforditások
Milyen időbeli periódusra vonatkozzanak a bevételi/kiadási
számitások?
1.2. Bérlakásszektorok - különböző lakbérek
1.3. Fokozatosság
2. A differenciált lakbérek meghatározása
2.1. Komfortfokozat szerinti differenciálás
2.2. A lakóépület állapota
2.3. Lakbér övezetek
2.4. Növelő-csökkentő tényezők
2.5. Vételi joggal nem érintett lakások lakbére
3. A lakbéren belüli és kivüli szolgáltatások dijainak szabályozása
3.1. A lakbéren belüli szolgáltatások
3.2. A lakbéren kivüli, un. külön szolgáltatások
4. A differenciált lakbérek kialakitásának főbb lépései
5. Nyilvános kontroll
A törvényi felhatalmazások alapján, a szabályozási koncepció elfogadását követően a Fővárosi Közgyűlés megalkotta a Budapest Főváros Közgyűlésének 5o/1995. (X.2o.) számú önkormányzati rendeletét az önkormányzati tulajdonban álló lakások lakbérövezeteiről, a lakbérmegállapitás és a lakásfenntartási támogatás elveiről, valamint a lakásépités támogatásának rendszeréről (Fővárosi Közlöny XLV. évfolyam 19. szám). A rendeletalkotás előkészitése során részletes nemzetközi és hazai tényfeltáró tanulmányokat készittettünk a megalapozás érdekében a Városkutatási Kft segitségével, a főváros 23 kerületére kiterjedő adatgyűjtést, s feldolgozást hajtottunk végre. Ezek szükség esetén segitséget nyújthatnak a további szabályozási munkák során. Ebben a rövid útmutatóban a rendelet lakbérszabályozásra vonatkozó I. fejezetével foglalkozunk, néhány főbb, a kerületi rendeletalkotás során megválaszolandó kérdést kiemelve.
A Fővárosi Közgyűlés a rendeletalkotással együtt határozatot hozott arról, hogy kezdeményezi egy Fővárosi Lakásügyi Társulás létrehozását annak érdekében, hogy a jövőben a főváros területén müködő helyi önkormányzatok lakbér-, lakbértámogatási, lakásfenntartási támogatási és lakásbérbeadási rendszereinek szabályozása összehangoltan történhessen. Ezen önkormányzati szabályozási társulás létrejöttéig is felhivta a fővárosi önkormányzatokat arra, hogy a jelenlegi szabályozási feladataik végrehajtására vonatkozóan alakitsák ki az egyeztetés konkrét mechnaizmusát. Ezt is elősegitendő készült ez a rövid útmutató.
1. Alapelvek
1.1. Önköltség alapu lakbérek
A lakbérrendszer meghatározó alapelve lehetne az, hogy a lakbérek fedezzék a lakások bekerülési költségét, plusz amortizációt, nyereséget, lehetne az, hogy igazodjanak a szabad piacon kialakult kereslet/kinálati viszonyokhoz, lehetne az, hogy igazodjanak a bérlők szociális helyzetéhez és lehet az, hogy a lakbérbevételek összessége lehetőleg igazodjon a bérlakásokra forditandó folyó kiadások összességének mértékéhez. Ez utóbbi alapelv szerinti szabályozást nevezzük “önköltség alapu”, vagy “önfinanszirozó” lakbérrendszernek.
Ez azt jelenti, hogy az önkormányzati lakások lakbére nyereséget nem tartalmazhat, "non-profit" jellegű.
A vagyonkezelőnek - mint vállalatnak - ettől függetlenül lehet nyeresége, ha az önkormányzat olyan vagyonkezelési szerződést köt vele, amely szerint a vállalat az önkormányzattól kapott vagyonkezelési dijon belül, vagy egyéb tevékenysége útján (pl. helyiségek bevétele, ingatlanforgalmazás stb.) nyereséghez juthat. De maga a lakbér, a lakbérbevétel nem tartalmazhat nyereséget. (Ez alól, mint látni fogjuk, a “piaci alapu” lakbérek kivételt jelentenek.)
A nyereségen túl nem tartalmazhatják a lakbérek (vagyis a költség/forrás számitásnál figyelmen kivül kell hagyni):
* a lakások üresen tartásából eredő kiadásokat,
* a lakások bérbeadás előtti rendeltetésszerü használatra alkalmas állapotba
helyezéséből adódó kiadások,
* az elmaradt felújitások elvégzéséből adódó kiadásokat.
Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a vagyonkezelőktől (akiknél általában ezek az információk megtalálhatóak) ezeknek a kiadási rovatoknak az elkülönitését kell kérni és ezeket a - számszerüen kimutatott költségeket - a lakbérekhez kapcsolódó önköltség-számitásnál figyelmen kivül kell hagyni.
Mire vonatkozik az "önfinanszirozás"?
1.1.1. A bevételek
A bevételek: a lakások bérbeadásából származó bevételek, vagyis a kerület önkormányzati lakásai lakbérbevételének az összessége. Nem egy-egy lakás lakbérének kell fedeznie az adott lakáshoz közvetlenül kapcsolódó kiadásokat, hanem az összes beszámitható bevétel/kiadás áll egymással szemben.
Természetesen a bevételi oldalon a "netto lakbérbevételnek" kell szerepelnie, nem lehet itt számitásba venni sem a különszolgáltatások dijából befolyó bevételeket (viz-csatorna stb.), sem az egyéb bérbeadói-bérlői megállapodásokból származó bevételeket. (Ezeket a kiadási oldalon sem vesszük számitásba a lakbéreknél.)
Kérdés lehet még, hogy a ténylegesen befolyó lakbéreket, vagy a "tervezett" összeget vegyük-e számitásba. A kettő közötti különbség nagy része (kivéve pl. az üresen tartást, melynek költségeit kizártuk) a ki nem egyenlitett, késve kiegyenlitett, vagyis hátralékos számlákból adódik.
Ha a tervezett lakbérbevételt (melynek a szerződések szerint be kellene folynia) vesszük alapul, akkor ezzel a vagyonkezelőt erősen ösztönözzük arra, hogy maga, vagy megbizottja lehetőleg minden forintot beszedjen, különben veszteség éri.
Ha a tényleges lakbérbevételt vesszük alapul, akkor ez az ösztönzés kiesik, plusz áttételesen a lakbérüket rendesen fizetőkre lenne átháritva a kieső lakbérekre eső müködtetési költséghányad. Ezért inkább a tervezett lakbérbevétel számitásba vétele javasolható, de erre a döntés és az információszolgáltatás során oda kell figyelni!
1.1.2. A ráforditások
Az üzemeltetés, fenntartás, karbantartás tényleges kötségei vonhatóak be a számitásba.
Az erre vonatkozó információk általában a vagyonkezelők rendelkezésére állnak (különböző tipusu, mélységü bontásban).
Ezeknek a költségeknek a számbavétele a lakbérek kialakitásakor, majd módositásakor központi szerepet játszik, ezért igen nagy - lehetőleg külső szakértőkkel támogatott - odafigyelést követel.
Az üzemeltetés, fenntartás, karbantartás fogalmakat célszerû a rendeletben, vagy annak mellékletében definiálni.
(A karbantartás meghatározására az 1/1971. (II.8.) ÉVM. rendelet 56. §-át vehetjük alapul: A karbantartás a dolog (az épület, a lakásberendezés stb.) állagának és rendeltetésszerû használhatóságának biztosítása érdekében szükséges megelõzõ és javító munkák elvégzése, továbbá a dolog értékéhez viszonyítva nem jelentõs értékû egyes alkatrészek cseréje.)
A kalkuláció során külön oda kell figyelni arra, hogy - a már korábban felsorolt kiadásokon kivül - a vagyonkezelők üzemeltetésen, fenntartáson, karbantartáson kivüli kiadásai nem vonhatók be a lakbérfedezeti számitásba (az ilyen jellegü vállalati rezsi-költségek sem).
Ezek a ráforditások (üzemeltetés, fenntartás, karbantartás) nem a lakóépületekre vonatkoznak, hanem a lakásokra. Ez azt jelenti, hogy az ilyen ráforditásokból le kell vonni azt a költséget, illetve költséghányadot, amely a nem-lakás célu, vagy egyéb bérleményekre, vagyis nem a lakásokra jut. Ez sok esetben elkerülhetetlenül külön munkát, az adatok "kitisztitását" jelenti a vagyonkezelők részéről.
A nem-lakás célu költségeket, költséghányadot nem terhelhetjük a lakásbérlőkre. Gyakorlatilag ez úgy oldható meg - ha nincs, és általában nincs külön nyilvántartás a lakásokra és nem-lakásokra jutó költséghányadról -, hogy a "netto" üzemeltetési, fenntartási, karbantartási költségekből le kell vonni a helyiségekre jutó kimutatott költségeket, valamint a helyiségek/lakások alapterülete arányának megfelelően a helyiségekre jutó költségrészt. Igy kaphatjuk meg a lakásokra jutó költségeket.
Milyen időbeli periódusra vonatkozzanak a bevételi/kiadási számitások?
Az nem nagyon lehet kérdéses, hogy célszerü, ha a számitások egy-egy évre vonatkoznak (az önkormányzatok költségvetése is, a vállalatok pénzügyi gazdálkodása, nyilvántartása is eszerint zajlik). Elvileg persze az sincs kizárva, hogy a bevétel/kiadás számitások és a köztük lévő egyensúly több évre vonatkozzanak. Vagyis az "önfinanszirozás" nem zárja ki azt, hogy például az önkormányzat megállapitson egy három éves időbeli periódust, erre az időszakra prognosztizálja a (lakásszám-változással, költség/bevétel változással korrigált) bevételeket és kiadásokat, ezeket az önfinanszirozás alapján egyensulyba hozza és mindig az adott évi várható bevételekkel kalkulál. (Ezt a megoldást - koncepciózus jellege ellenére - bonyolultsága miatt nem ajánlanánk.)
A megoldandó feladat valójában az, hogy a tárgy évben a bevételek lehetőleg fedezzék, közelitsék meg a kiadásokat. Azt is figyelembe kell venni, hogy a lakbérekre vonatkozó önkormányzati döntés mondjuk 1995 év végén születik meg a következő évi (1996-os) lakbérekről. A javasolható eljárás ekkor az 1995-ös tényleges költségek és az 1995-ös lakbérelőirányzat bázisán - ezt a lakásszám-változással, várható költségváltozással stb. korrigálva - az 1996-ra tervezhető bevételek és kiadások szembeállitása.
1.2. Bérlakásszektorok - különböző lakbérek
A Fõvárosi Közgyûlés rendelete szerint különböznek a lakbérmegállapítás szempontjából a bérlakások alábbi csoportjai:
* 1995.12.31. elõtt kötött, illetve a lakásbérleti jogviszony folytatása alapján kötött bérleti szerzõdésûek
* ezen belül speciálisan a vételi joggal nem rendelkezõ bérlõk
* 1995.12.31. után a Fõv. Kgy. 35/1993.sz. rendelete szerint un. szociális feltételek figyelembe vételével kötött bérleti szerzõdésûek,
* a bérleti szerzõdés megkötésének idõpontjától függetlenül a lakás forgalmi értékétõl függõ dijként (“piaci” alapon) meghatározott lakbérû lakások
* ezen belül új épitésü, illetve
* régi épitésû, de megüresedõ lakások
A javasolható lakbérmegállapítási alapelvek az egyes bérlakás-szegmensek esetére:
1. az 1995. dec. 31. elõtti bérleti szerzõdéssel rendelkezõ bérlõk esetén a lakbér az üzemeltetés költségéhez igazodóan a kerület által megállapított szintû
2. a vételi joggal nem rendelkezõ bérlõk esetén a lakbér a kerület által megállapított kedvezménnyel határozható meg az üzemeltetési költségfedezeti szinthez képest
3. a szociális alapon bérbeadott lakások bérlõi esetén a lakbér az üzemeltetés költségéhez igazodóan a kerület által megállapított szintû
Un. “piaci alapon” bérbeadott lakásoknál:
4. új építésû lakások bérlõi esetén a lakbért lakbérlicit útján lehet megállapítani, ahol az induló lakbért az önkormányzatnak úgy érdemes megállapítania, hogy az az építés megtérülését biztosítsa (egy, a lakás piaci értékével arányosan megállapított lakbérmaximumon belül)
5. nem új építésû, és nem szociális alapon bérbeadott, de 1995. dec. 31. után bérbeadott, megüresedõ lakások bérlõi esetén a lakbért lakbérlicit útján lehet megállapítani, ahol az induló lakbért az önkormányzatnak úgy érdemes megállapítania, hogy az az összes költséget fedezze, s esetleg nyereséget is tartalmazzon (egy, a lakás piaci értékével arányosan megállapított lakbérmaximumon belül)
A jövõben tehát a fõvárosban a lakbérmegállapitás szabályait tekintve megkülönböztetjük egymástól a “régi” és az “új” bérleti szerzõdéseket, valamint a “szociális feltételekkel” és a “nem szociális feltételekkel” létrejött bérleti szerzõdéseket - a törvényi kereteken belül.
Lakbérlicit a nem szociális feltételekkel bérbeadott lakásoknál:
A lakbérlicit eddigi tapasztalatai azt mutatják, hogy a licitálók gyakran a lakás bérletének megszerzésének reményében lakbérfizetési képességüket sokszorosan meghaladó mértékûre licitálják fel a lakbért, amit - az óvadék kifizetése után - még az elsõ egy-két hónapban meg tudnak fizetni, de késõbb már nem. A lakbérlicit ötletét nem kell elvetni, véleményünk szerint a lakbér piaci szinthez való igazításához alkalmas eszköz, ha a fellicitálás lehetõségének korlátot szabunk a szabályozásban. Ilyen lehetõség a havi lakbér felsõ határának meghatározása a lakás értékének 1%-ában, ami kb. a magánpiaci lakbér szintjének felel meg. A licitálást akkor is lehet folytatni, ha a maximált lakbért több pályázó azt megajánlja, de már nem a lakbér összegére, hanem arra, hogy a bérlõ hány havi lakbért hajlandó elõre kifizetni (nyilván a bérleti szerzõdés idõtartama maximumával korlátozva). Így a lakbérelõleg megfizetése miatt az önkormányzat nem kerülhet abba a helyzetbe, hogy a nemfizetõvel szemben eljárjon, ha az induló és a maximált lakbért úgy határozzák meg, hogy nagy valószínûséggel több pályázó eljut a licitálás során a lakbérmaximumhoz. Az induló lakbérnek és a licit lakbérmaximumának meghatározásánál a kerületek a meghirdetett lakás állapotára, a bérbeadóra tartozó munkálatok átvállalására (felújítás) is tekintettel lehetnek, amivel a bérbeadásra alkalmatlan állapotú lakások felújítását is - költségkímélõ módon - serkenthetik.
1.3. Fokozatosság
A fokozatosság kizárólag a már eddig (a fővárosi rendelet hatályba lépéséig) megkötött bérleti szerződésekre vonatkozik. Ez természetesen nem zárja ki, hogy a kerületi önkormányzat egyéb bérleti szerződéseknél is fokozatos lakbérmódositást határozzon meg. (Például a jövőben un. szociális szempontok alapján bérbeadandó lakások esetében.)
A fokozatosság gyakorlatilag azt jelenti, hogy egyes lakások esetében elválhat egymástól a lakás önkormányzati rendeletben megállapitott lakbére és a szintén rendeletben megállapitott ténylegesen fizetendő lakbér.
A fokozatosság 15o %-os maximálása nem azt jelenti, hogy átlagosan legfeljebb ennyivel lehet megnövelni egy alkalommal a lakbéreket (azok átlagát), hanem azt jelenti, hogy az egyes lakások lakbére nem nőhet egy alkalommal ennél nagyobb mértékben.
A végrehajtás szempontjából ez azt jelenti, hogy amennyiben az önköltség alapu számitások szerinti, a különböző differenciáló, valamint csökkentő-növelő tényezőket figyelembe vevő rendeleti szabályozás alapján kialakitott lakbér - melyet az önkormányzati rendelet megállapit - valamely lakás, lakások esetén a 15o %-osnál nagyobb növekedést eredményezne, ott az un. fizetendő lakbér legfeljebb a 15o %-kal növelt összeg lehet, további növekedés egy év múlva következhet.
A lakbér és a fizetendő lakbér tehát természetesen csak abban az esetben (azokban az esetekben) válik el egymástól - a fővárosi rendelet szerint -, ha
15o %-osnál nagyobb mértékű lakbéremelkedés következne be valamely konkrét lakás esetében.
Ez ismételten nem zárja ki azt, hogy a kerületi önkormányzat ennél alacsonyabb (5o %-os, 75 %-os, 1oo %-os) szinten mondja ki a fokozatos bevezetést, vagyis, hogy pl. "ha az önköltség alapu emelkedés egy adott lakás esetén több, mint 1oo %-kal növelné a lakbért, ebből egy alkalommal legfeljebb a 1oo %-nak megfelelő rész érvényesithető - a többi csak később".
Az ütemezésnél figyelembe kell venni, hogy a 15o %-os maximum alapja mindig az emeléskori lakbér, például a lakás 1995. december 31-én érvényes lakbére, majd a lakás 1996. december 31-én érvényes (tehát már feltehetően megemelt) lakbére stb.
Javasolható, hogy a kerületek - egymással is egyeztetve - lehetőleg 2-3 évre előre próbálják meghatározni a lakbérváltozásokat, ezzel is orientálva a különböző lakásokban lakókat, hosszabb felkészülési időt hagyva nekik. Ekkor is mód van persze arra, hogy a lakbérek mértékéről évente egyszer döntsön az önkormányzat.
2. Differenciált lakbérek meghatározása
2.1. Komfortfokozat szerinti differenciálás
Mivel a jelenlegi lakbérek is eszerint a szempont szerint különböznek egymástól ezért itt viszonylag egyszerű módositásra is van lehetőség. A költségek már emlitett korrekt számba vételét követően azt kell megállapitani, hogy a jelenlegi lakbéreket - a komfortfokozat szerinti csoportokban - hogyan kell módositani, hogy a befolyó bevételek fedezzék, közelitsék a számitásba vett kiadásokat. Persze ekkor is tudnunk kell, hogy az egyes komfort kategóriákban hány lakás-négyzetméterrel rendelkezünk, illetve fogunk várhatóan rendelkezni, hiszen ezeknek és az új lakbéreknek a szorzata lesz az elérendő bevétel.
Az össz-lakbérbevétel leegyszerűsitve igy számitható:
Lb(1)*ÖK(nm) + Lb(2)*K(nm) + Lb(3)*FK(nm) + Lb(4)*KN(nm) + Lb(5)SZL(nm)
Ök(nm) = Összkomfortos lakásnégyzetméter, lakbére = Lb(1)
K(nm) = Komfortos lakásnégyzetméter, lakbére = Lb(2)
Fk(nm) = Félkomfortos lakásnégyzetméter, lakbére = Lb(3)
Kn(nm) = Komfort nélküli lakásnégyzetméter, lakbére = Lb(4)
SZL(nm) = Szükséglakás lakásnégyzetméter, lakbére = Lb(5)
"Csak arra kell ügyelnünk", hogy a komfortfokozatok szerinti relativ határokat ne lépjük át (8o %, 5o %, 4o %, 3o %)
A fővárosi rendelet szerinti százalékos eltérésekkel számolva:
Lb(1)*ÖK(nm) + 0.8*Lb(1)*K(nm) + 0.5*Lb(1)*FK(nm) + 0.4*Lb(1)*KN(nm) + 0.3*Lb(1)SZL(nm) = elérendő össz-lakbérbevétel
Vagy másképpen, a kiinduló összkomfortos lakás négyzetméterenkénti lakbérének a kiszámitása (a fővárosi keretek maximumán):
elérendő össz-lakbérbevétel (Ft)
--------------------------------------------------------------- = Lb(1)
1*ÖK + o,8 *K + o,5*FK + o,4*KN + o,3*SZL(nm)
Ezzel a számitási metódussal - az önköltség alapu kalkulációt követve - ha rendelkezésünkre áll a fedezendő kiadások összege, ennek alapján megállapitjuk az elérendő lakbérbevétel összegét, és a komfortfokozatonkénti lakásnégyzetméter segitségével eljuthatunk az ennek megfelelő lakbérekhez. (A 12 havi osztást most mellőztük.)
A fővárosi rendeletben szereplő "legfeljebb" százalékoknál nagyobb különbségek természetesen lehetnek a komfortfokozatonkénti lakbérek között, csak kisebb különbség nem.
A szabályozás természetesen négyzetméterenkénti, havi lakbérre, bármilyen növelő-csökkentő tényező nélküli lakbérre vonatkozik. Ez azt is jelenti, hogy a százalékos relációkat a növelő-csökkentő tényezők nélküli lakbérek számitásánál kell figyelembe venni, ezt követően kerülhet sor a többi tényező számbavételére.
2.2. A lakóépület állapota
A lakóépület állapota valójában egy, a többi un. csökkentő-növelő tényező közül. A kerületi önkormányzatnak kell döntenie arról, hogy a komfortfokozat szerint meghatározott különböző lakbéreknél alkalmazzák-e ezt a csökkentő tényezőt, és ha igen, akkor ennek %-os mértékéről is rendeletükben rendelkezni kell. A konkrét lakbérek kiközlésénél a bérbeadó eszerint tudja kiszámitani és közölni az új lakbért.
2.3. Lakbér övezetek
A fõvárosi rendelet kerületcsoportos övezeteket tartalmaz, melyekben az egyéb szempontok szerint kialakitott “önfinanszirozó” lakbérek - övezetenként különbözõ korlátok között - növelhetõek. A növelés, illetve a növelés mértéke kerületi döntés függvénye, s erre vonatkozóan (kis súlyától függetlenül) feltétlenül indokolt a többi kerülettel egyeztetni.
A kerületcsoportos övezetek mellett az egyes kerületek kerületen belül “alövezeteket” hozhatnak létre, amelyben a kerületen belüli értékesebb és kevésbé értékes lakóterületek értékarányait ki tudják fejezni a helyi sajátosságoknak megfelelõen. Természetesen a növelés és a csökkentés csak valóban indokolt esetben célszerû, úgy, hogy a kerületen belüli átlag lehetõleg ne változzék.
2.4. Növelő-csökkentő tényezők
Lehetséges, javasolható növelő-csökkentő tényezők, melyekről köréről és mértékéről a kerületi rendeletben kell dönteni:
Növelô tényezôk:
A lakás
- olyan egy-, vagy kétlakásos lakóépületben van, amelyhez legalább 15O m2
nagyságú udvar- vagy kertterület tartozik (az udvarnak, illetôleg kertnek az
építési övezetre megállapított egy építési telek nagyságát meghaladó része
után a bérlônek külön díjat kell fizetnie; e díj mértékét a felek szabad
megállapodása határozza meg),
- közbensô elhelyezkedésű, felette, alatta, mellette helyiségek vannak,
- zárt, fűtött közlekedôbôl nyílik,
- dupla komfortos
- a lakáshoz fokozott légzárású ablakok tartoznak,
- műemlék, műemlék jellegű, városképi jelentôségü, illetôleg helyi védelem alatt
álló épületben található,
- olyan épületben van, amelyhez parkosított, pihenésre, gyermekek
tartózkodására alkalmas udvar tartozik,
- olyan épületben van, amelynek udvara, vagy egyéb helyisége gépkocsik
parkolására alkalmas,
- legfeljebb négy lakásos épületben található,
- az épületben lift működik.
Csökkentô tényezôk:
A lakás
- alagsorban, a lakószobák padlószintje legalább 15 cm-rel a terepszint alatt van,
- három- vagy ennél többszintes lakóépület földszintjén vagy I. emeletén van és
valamennyi lakószoba ablaka az épület zárt udvarára néz,
- országos közforgalmú vasútvonal szélsô vágányától, illetôleg autópálya
bevezetô szakaszának szélétôl mért 50 méter távolságon belül fekvô épületben
van, és legalább egy lakószobájának ablaka a vasútvonalra, illetôleg az
autópályára néz,
- felvonó nélküli lakóépület IV. vagy ennél magasabb emeletén van,
- a komfortfokozatra megállapított feltételeknek megfelel, de a lakásban konyha
helyett fôzôfülke, fôzôszekrény vagy fürdôszoba helyett zuhanyozó (mosdó-)
fülke van,
- nem rendelkezik közlekedô helyiséggel,
- az épület panelos vagy blokkos szerkezetű.
- a szobák belsô magassága 3,8 méter fölött van,
- a lakásban a lakóhelyiség nem rendelkezik meleg padlóburkolattal,
- a falak hőszigetelő képessége legfeljebb a technikai minimumnak felel meg,
- a falazat nedves, szigetelése nem megfelelő,
- egészségre ártalmas, fagomba fertőzés,
- a lakás feletti födémrész szigetelése a hőtechnikai minimumnak nem felel meg,
- a lakás legalább egy helyisége aládúcolt,
- a lakás vályogfalu épületben van,
- a lakás szélsô lakás, vagy a legfelsô szinten van.
A tényezők egy része esetleg lakásonkénti - igen költséges - felmérést igényelne, ilyen munkálatokat semmiképpen nem javasolnánk. Ebben az esetben inkább a már eddig is alkalmazott növelő-csökkentő tényezők további felhasználása javasolható.
2.5. Vételi joggal nem érintett lakások lakbére
A fővárosi rendelet erre az esetre vonatkozóan egy olyan lehetőséget fogalmaz meg, mely - a bérlők érdekképviseleti szervezeteinek az érveit méltányolva - felhivja a figyelmet azoknak a bérlőknek a speciális helyzetére, akik a bérlők döntő többségétől eltérően nincsenek abban a választási helyzetben, hogy bérleményük megvásárlásával magukra vállalják a magántulajdon terheit és egyben élvezzék annak előnyeit. Mérlegelés nélkül bérlők, s ezzel - a mai viszonyok között, különösen lakbéremelés esetén - állampolgárként hátrányos, kiszolgáltatott helyzetbe kerülhetnek. Ezért döntési kérdésként a kerületeknek - saját mérlegelésük alapján - foglalkozniuk kell e speciális csoport helyzetével.
A fővárosi rendelet esetükben nem azt mondja ki, hogy ezen lakásoknak a lakbére lehet más - hiszen a lakások lakbére bérlőjük helyzetétől független -, hanem az egyébként már kialakitott lakbér lakbérfizetési szabályai lehetnek kedvezőbbek (pl. az un. fizetendő lakbér összege).
Ha a kerület a lakáselidegenités folyamatát is figyelembe akarja venni a lakbérfizetés szabályainak kialakitásakor, akkor a következő helyzeteket lehet mérlegre tenni:
- vételi joggal rendelkezők,
vételi szándékukat 1995.11.3o-ig bejelentők
vételi szándékukat 1995.11.3o. után bejelentők
de lakásuk eladása még nem történt meg
vételi lehetőségükkel élni nem kivánó
"védett" bérlők (nyugdijasok..)
nem "védett" bérlők
- vételi joggal nem rendelkezők
eladásra kijelölt lakásban élők
elővásárlási jogukkal élni kivánók
elővásárlási jogukkal élni nem kivánók
“védett” bérlők
nem “védett” bérlők
eladásra nem kijelölt lakásban élők
3. A lakbéren belüli és kivüli szolgáltatások dijainak
szabályozása
A lakbér tartalma meghatározásának értelme, hogy meghatározza a “mit-miért” viszonyt, ezáltal tiszta viszony keletkezhet és a szolgáltatás minősége is számonkérhető.
Az egyik legnehezebb kérdés - mert új feladatot is jelent, s a Lakástörvény előirásainak alapos tanulmányozását igényli - a lakbér és az egymástól különböző szolgáltatások viszonyának a szabályozása.
Az Ltv. 34. §-a szerint:
Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét az önkormányzati lakás alapvető jellemzői, igy különösen:
- a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg lakóépületen belüli fekvése, továbbá
- a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni.
3.1. A lakbéren belüli szolgáltatások
Ennek megfelelően a lakbért, vagy legalább is a megállapitás folyamatát egységes elvek szerint két részre lehet bontani, azaz
- a lakás használatáért - annak használati értékétől függő - fizetendő dij ("alaplakbér") megállapitása, és
- a lakbérért nyújtott szolgáltatások dijának megállapitása.
Maga a lakbér egy összeg, mely kialakitható két rész összegeként, vagy két szempontrendszer együtteseként.
A "bérbeadó által nyújtott szolgáltatások"(Ltv. 34.§.(2) bek.) dijának kialakitására az Ltv . 1o. §-a, 19. §-a és 76. §-a együttesen irányadó.
"Lakástörvény":
"1o. § (1) A bérbeadó köteles gondoskodni
a./ az épület karbantartásáról,
b./ az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról,
c./ a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.
(2) Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő - az (1) bekezdésben nem emlitett - egyéb kötelezettségek teljesitésére a felek megállapodása az irányadó."
"19. § (1) Önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében az önkormányzati rendelet határozza meg.
(2) Az önkormányzati rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának a meghatározására."
"76. § (1) Ha a felek másképp nem állapodnak meg, az e törvény hatálybalépése előtt létrejött lakás- és helyiségbérleti szerződés esetén a bérbeadónak és a bérlőnek az épület és a lakás fenntartásával összefüggő jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakáshoz tartozó területek használatára a szerződés megkötésekor hatályban volt jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni."
A kerületi önkormányzat rendeletében indokolt egységesen szabályozni az Ltv. 1o. § (1) bekezdésében nem emlitett, az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő un. egyéb bérbeadói kötelezettségek konkrét körét és a teljesités átalány-diját.
Hiányzik például e törvényi kötelezettségek körébõl a közös területek és helyiségek tisztántartása, csakúgy mint a közös területek, helyiségek közvilágítása, vagy a háztartási szemét elszállítása. Az, hogy a lakbér ezt fedezi vagy sem, az Ltv.19. § (1) bekezdése szerint
- az 1994. január 1. után kötött bérleti szerzõdések esetén megállapodás kérdése,
- míg az 1994. január 1. elõtt kötött bérleti szerzõdések esetén az Ltv. 76. § (1) bekezdése szerint ekkor a szerzõdés megkötésekor hatályban volt jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni. Az 1/1971. (II.8.) Korm. rendelet 53. § (1) bekezdése alapján errõl csak akkor köteles a bérbeadó gondoskodni, ha jogszabály vagy a felek megállapodása másként nem rendelkezik.
Ennek tisztázása érdekében erre érdemes a rendeletnek kitérnie.
Természetesen a lakbértartalom akárhogy is van meghatározva, a bérbeadónak akkor is az Ltv. szerinti összes kötelezettséget teljesítenie kell.
Meggondolandó, hogy az Ltv. 10. §-ának (1) bekezdésében felsorolt kötelezettségek közül melyek átvállalása engedhetõ át a bérlõnek: ezek közül legfeljebb a központi berendezések lakásban levõ részeinek állandó üzemképes állapotban tartása, és a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetésérõl való gondoskodás jöhet szóba.
Az Ltv.19. § (2) bek. szerinti bérbeadói felhatalmazást a megállapodás tartalmának meghatározására vonatkozóan indokolt egységesen, csak az önkormányzati rendeletben szabályozott körön túli, egyes, rendeletben szabályozott esetekben megadni.
Ha önkormányzati rendelet nem szabályozza, úgy az Ltv. hatálybalépése előtt létrejött lakás- és helyiségbérleti szerződés esetén a bérbeadónak és a bérlőnek az épület és a lakás fenntartásával összefüggő jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakáshoz tartozó területek használatára a szerződés megkötésekor hatályban volt jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni. Ebben az esetben a kötelezettségek tartalmának megfelelően kell a kerületi önkormányzati rendeletben a már emlitett "átalány-dijat" meghatározni.
Az előzőtől eltérő esetben az önkormányzati rendeletben kell meghatározni a bérbeadónak és a bérlőnek az épület és a lakás fenntartásával összefüggő jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakáshoz tartozó területek használatára vonatkozó új, konkrét szabályokat.
Ekkor indokolt egységesen meghatározni különösen:
- a közös használatra szolgáló helyiségek és területek
tisztántartásának díját,
közvilágítása és egyéb fogyasztási díját,
- a kert ápolásának díját,
- a lakóépület és hozzá kapcsolódó terület kártevő mentesítésének díját,
- a kéménytisztítás és ellenőrzés díját,
- a háztartási szemét gyüjtésének és elszállításának díját;
- a közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatának díját.
A vegyes tulajdonu társasházakban lévő önkormányzati lakások esetében a szolgáltatások átalány-dija ugyanazon szolgáltatásnál nem indokolt, hogy magasabb legyen az adott társasház által meghatározott dijnál.
Egyéb önkormányzati lakások esetében a hasonló jellemzőkkel rendelkező vegyes tulajdonu társasházban lévő lakásokra vonatkozó felső limitet észszerü alkalmazni.
3.2. A lakbéren kivüli, un. külön szolgáltatások
A lakbéren kivül(!) a bérlő köteles megtériteni a bérbeadó által nyújtott és a szerződésben - vagy más megállapodásukban - meghatározott külön szolgáltatás diját. A külön szolgáltatás diját önkormányzati rendelet, illetőleg más jogszabályok keretei között a bérbeadó állapitja meg.
Ilyen keret rendelet pl. a víz- és csatornadíjak áthárításáról szóló 18/1990. (I..31.) MT rendelet és az ezt módosító 63/1995. (VI.8.) Korm. rendelet, mely önkormányzati lakásokra egyedi fogyasztásmérõ hiányában - önkormányzati rendeletben meghatározott - normatív fogyasztással történõ elszámolást ír elõ.
A külön szolgáltatások körébe tartozik - az Ltv. szabályai szerint - különösen:
a./ a vízellátás és csatorna használat (szennyvíz elszállítás) biztosítása,
b./ felvonó használatának biztosítása,
c./ kapunyitás,
d./ központi fűtés és melegvízellátás,
e./ a közös használatra szolgáló helyiségekben lévő olyan berendezések használata, amelyek egyedi fogyasztása mérhető,
f./ a rádió és televízió adók vételének biztosítása.
A kerületi önkormányzat rendeletében kell egységesen meghatározni a külön szolgáltatások konkrét körét, valamint - különösen, ha más jogszabályok azt nem határozzák meg, illetve a jogszabály szerint mód van a helyi önkormányzati szabályozásra, akkor - azok diját .
A külön szolgáltatások kiegészíthetők pl. a kaputelefon, a gépkocsi parkolóhely használatával, de csak akkor kérhető értük díj, ha azt rendeletben meghatározzák. (megjegyzendő, hogy több kerület hibásan a lakóház udvarában bérelt gépkocsi parkolóhely bérletéről a helyiségbérleti rendeletben rendelkezik, vagy a vagyonkezelő ezt alkalmazza, márpedig az udvari parkolóhely nyilván nem helyiség.)
A külön szolgáltatásokra vonatkozó rendeleti előirást a bérbeadónak - a felek megállapodása esetén - külön szerződésben rögzítenie és érvényesítenie kell.
A tulajdonos önkormányzat, illetve a bérbeadó a bérlővel az általa fizetendő lakbért, illetve a szerződés keretében nyújtott külön szolgáltatások diját írásban közli.
(Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni a lakbér mértékénél figyelembe veendő alapterület beszámitásának módját -hasznos alapterület, tényleges alapterület, lakáson kivűl használt területek stb. - is.)
4. A differenciált lakbérek kialakitásának főbb lépései
A fővárosi rendelet alapján az eddig tárgyalt szempontok szerinti lakbérmegállapitási szabályozás és munkamenet meghatározott sorrendben történik. Ebben az egyes lépések (a tényezők figyelembe vétele) egymásra épülő rendszert alkotnak a következők szerint:
1. Az elérendő éves összes lakbérbevétel összegének a megállapitása
2. Komfortfokozat szerinti lakástipusok egy négyzetméterre jutó havi lakbérének a meghatározása
3. Az épület állapota szerinti csökkentés %-os mértékének a meghatározása
4. Az övezeti fekvés szerinti növelés %-os mértékének a meghatározása
5. Az egyéb csökkentő-növelő tényezők és %-os mértékük meghatározása
(A lakbéren belül a nyújtott szolgáltatások átalány-dijának a meghatározása.)
5. Nyilvános kontroll
A lakbérrendszer és az ingatlanfenntartás, valamint a lakásgazdálkodás problémái és áttekinthetetlen rendszere miatt elkerülhetelen a nyilvános kontroll kialakitása annak érdekében, hogy ez a kedvezõtlen helyzet megváltozzon. Ezért célszerû valamilyen erre vonatkozó eljárási rend rendeleti rögzítése. Ilyen lehet például:
“Az önkormányzati tulajdonban levõ lakások esetén a bérbeadónak évente irásban be kell számolnia a bérlõknek - lakóházanként - a lakóház mûködtetésével kapcsolatban a lakóépület bevételeirõl és kiadásairól.
Az önkormányzat a helyben szokásos módon (kerületi újság, kábeltévé) évente közzé teszi
- a lakásgazdálkodással kapcsolatos beszámolót,
- az ingatlankezelés költségvetési beszámolóját,
-a kerületi társasházak közösköltségeirõl és a társasházakkal kapcsolatos önkormányzati gazdálkodásról szóló beszámolót,
- valamint az önkormányzati lakás és épületállományról szóló beszámolót
a részletes adatokat ismertetve, és a lakásgazdálkodási tervekrõl szóló tájékoztatót..
A beszámolók közzététele után nyilvános Fórumot tart a kerület lakásgazdálkodásáról.
Az önkormányzat évente felülvizsgálja a lakbér-paramétereket. A lakbér-paraméterek felülvizsgálatába bevonja a helyi bérlõi egyesületeket, szervezõdéseket.”